Как купить коттедж или частный дом с участком в ипотеку

02.09.2020

Приобретение своего дома – процесс длительный и затратный: проходит несколько месяцев до того момента, как будет найден оптимальный вариант. Зачастую оказывается, что за «жилье мечты» запрашивают больше, чем вы рассчитывали. Недостающую сумму всегда можно занять у банка, заложив приобретаемую недвижимость. Выясним, как купить дом в ипотеку, какие кредитные продукты имеются сегодня у ТОП-5 банков и на что обратить внимание при их анализе.

Сравнение с ипотекой на квартиру

Нормативной базой для правоотношений ипотеки является одноименный закон №102-ФЗ. В нем раскрываются основные понятия (залог, залогодатель, залогодержатель), перечисляются виды недвижимости, передаваемые в залог, приводятся права и обязанности участников сделки по отношению друг другу и к залоговому имуществу. В случаях, не урегулированных законом об ипотеке, необходимо руководствоваться нормами ст.334 ГК РФ, касающимися сделок с предметом залога, а также иными подзаконными актами.
Сравнение условий ипотеки на дом и квартиру

Параметр Квартира Частный дом
Месторасположение, условия подключения к сетям Любой район города, подключение многоквартирного дома к коммунальным сетям, которые обслуживаются муниципальными компаниями Расположение в населенном пункте с развитой инфраструктурой, наличие подъездных путей, всех коммуникаций
Тип земли под строением Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов либо сельхозназначения (для некоторых видов загородных коттеджей)
Требования к вновь возводимому строению Кредитование возможно, начиная со стадии «нулевого цикла» строительства многоэтажного дома Наличие хотя бы одной капитальной постройки на участке
Условия кредитования Более низкие процентные ставки, наличие разнообразных программ для малообеспеченных слоев населения, небольшой первоначальный взнос Узкая линейка кредитных продуктов, длительный срок заимствования, большая сумма кредита
Страхование Типовые страховые продукты по невысокой цене Расширенный пакет страхования, стоимость которого зависит от особенностей строения

Некоторые требования к предмету залога одинаковы для частных домов и квартир:

  • строение не должно быть ветхим, аварийным, подлежать сносу, предназначаться для реконструкции с отселением;
  • износ дома не должен превышать 70%;
  • у строения должен быть заглубленный железобетонный фундамент, несущие стены из камня, бетона (постройки из дерева банки берут в залог в исключительных случаях);
  • все перепланировки должны быть узаконены.

В принципе, ничего особенного банки от заемщиков не требуют: вполне реально подобрать коттедж, отвечающий приведенным выше условиям, и начать процедуру оформления займа. При этом следует учесть ряд нюансов, о которых будет сказано ниже.

Особенности ипотеки на покупку частного дома

Ликвидность частных домов на рынке недвижимости ниже, чем стандартных городских квартир. Поэтому банковские специалисты более придирчиво относятся к передаваемым в залог объектам. Если необходимо гарантированно получить одобрение ипотечной заявки, разумно рассмотреть вопрос о передаче в обеспечение иной недвижимости, например, квартиры.

В тех случаях, когда такой возможности нет, следует тщательно выбирать недвижимость, предлагаемую в качестве залогового имущества.

Требования к дому

Чтобы взять ипотечный кредит, помимо соответствия жилья требованиям, перечисленным выше, придется соблюсти ряд дополнительных условий:

  1. Стоимость объекта залога должна превышать сумму кредита на 20-25%.
  2. На имуществе нет обременения.
  3. Земельный участок под жильем находится в собственности продавца.
  4. Покупатель получил акт оценки недвижимости.
  5. Участок может использоваться для ИЖС.
Оценка дома для ипотеки производится за счет средств покупателя.

Проще всего получить одобрение банка на покупку отдельно стоящего дома. Некоторые кредитные организации проводят сделки с таунхаусами, но заемщику нужно понимать, что без согласия соседей передать в залог такое строение невозможно.

Требования к участку

Требования к земельному участку тоже присутствуют. К рассмотрению банк принимает заявки, если дом находится на землях:

  • под ИЖС;
  • для ведения ЛПХ;
  • сельхозназначения (с ограничениями).
Ипотека на дома, стоящие на государственных и муниципальных землях, не выдается.

Еще одно обязательное условие: проведение межевания участка. Границы следует определить геодезическим способом и юридически зафиксировать в Росреестре. Иначе говоря, земельный участок должен иметь узаконенные границы, стоять на кадастровом учете, а по его периметру владелец обязан выстроить ограждение в соответствии с правилами проектирования и строительства СП 53.13330.2011.

Оформление ипотеки на дом

Получение любого кредита начинается с визита в банк. Для рассмотрения заявки необходимо предоставить:

  • общегражданские паспорта всех участников сделки (заемщика, созаемщиков);
  • подтверждение уровня заработка – справки о доходах по форме банка, 2-НДФЛ, налоговые декларации ИП;
  • копию трудовой книжки.

Одновременно с подачей этих бумаг заполняется анкета заемщика, на основании которой банк оценивает риск невозврата кредита. На это специалистам отводится 2-5 рабочих дней. Затем заявка либо одобряется, либо отклоняется.

Подавать заявку на получение ипотеки в другой банк нужно после получения ответа на вопрос о причинах отказа. Бездумный перенос пакета документов из одной кредитной организации в другую не приведет к желаемому результату, если не устранены причины, по которым вашу заявку отклонили.

Если все в порядке, можно выбирать дом, заключать предварительный договор купли-продажи и передавать продавцу аванс или задаток. Однако, прежде чем расставаться с деньгами, следует убедиться в юридической чистоте планируемой сделки, изучив правоустанавливающие документы на дом и земельный участок.

Документы

Документы, которые банки запрашивают для подтверждения статуса залогового имущества:

  • акт оценки дома и участка;
  • техпаспорт на строение;
  • справка из БТИ об инвентаризационной стоимости строения;
  • кадастровый план участка;
  • правоустанавливающие документы (предыдущий договор купли-продажи, мены, дарения и прочее);
  • свидетельства о праве собственности на землю и на строение (если есть);
  • основной договор купли-продажи.

В зависимости от предыстории объекта залога могут потребоваться дополнительные документы, но это случается редко.

В какой банк обращаться

Выбор кредитной организации – важная задача, поскольку взаимодействовать с ней гражданину придется долго. Следовательно, при анализе кредитных продуктов нужно обращать внимание не только на ставку и первоначальный взнос, но и на то, удобно ли вносить ежемесячные платежи, насколько дорогой в итоге окажется страховка, возможна ли реструктуризация ссуды при наступлении определенных ситуаций и прочее.

УсловиеСбербанк: Загородная недвижимостьВТБ: Ипотека на вторичное жильеРоссельхозбанк: Ипотечное жилищное кредитованиеГазпромбанк: Ипотека таунхаусДельтаКредит: Ипотека на дом
Цель кредита

Приобретение/ строительство объекта

приобретение земельного участка.

Покупка частного дома с зарегистрированным правом собственностиПриобретение таунхауса, жилого дома с земельным участкомПриобретение таунхаусаПриобретение частного дома с земельным участком
Сумма, тыс. руб.От 300600 – 60 000100 – 60 000До 60 000До 10 000
Ставка, %От 9,5От 8,9От 9,75От 9,3От 8,25
Срок, летДо 30До 30До 30До 30До 25
Первоначальный взнос, %От 25От 10От 15От 30От 20

Условия ведущих банков вполне лояльные:

  • проценты по ипотеке на дом или коттедж на 0,5-1 пункт выше, чем по аналогичным продуктам на квартиры с вторичного рынка и новостройки;
  • верхняя планка займа довольно высокая – практически любой заемщик может приобрести «дом мечты» (лишь бы размер доходов позволял обслуживать кредит и гасить основной долг);
  • срок больше четверти века вполне лояльный, следовательно, ежемесячные платежи не слишком сильно ударят по семейному бюджету.
При оформлении ипотеки застраховать придется только дом, земельный участок не страхуется.

Все банки гарантируют, что страхование жизни заемщика и титула осуществляется исключительно на добровольных началах. Однако отказ от страховки автоматически увеличивает процентную ставку на 1-2 пункта, что вполне сопоставимо с ее ежегодной стоимостью. Следовательно, от страховки отнекиваться не стоит: материальной выгоды никакой, а убытки в случае пожара, наводнения могут оказаться весьма значительными.

Как снизить стоимость заимствования

Банки делают небольшую скидку для участников своих зарплатных проектов. Например, в Сбербанке она составляет 0,5% - 1%.

Значит, прежде чем отправляться в кредитную организацию за ипотекой, имеет смысл оформить там зарплатную карту.

Это будет лишним аргументом для банка одобрить заявку, поскольку у него появляется уверенность в обслуживании долга.

Если вы относитесь к одной из льготных категорий заемщиков (молодая или многодетная семья, военнослужащий), стоит изучить специальные программы. Возможно, условия по ним окажутся более выгодными.

Можно ли сделать ипотеку комфортнее

При выборе банка следует обращать внимание на удобство работы с ним. Вряд ли имеет смысл брать ссуду в кредитной организации, офиса которой в вашем населенном пункте нет, либо он расположен в другом конце города. Помните, что необходимость ежемесячно ехать куда-то пополнять карт-счет для перечисления платежа либо тратить деньги на оплату комиссии сторонних банков ухудшает настроение и бьет по карману заемщика.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Все о получении ипотеки, приобретении недвижимости
©2020 Ipoteka.cc

Мы в социальных сетях