Как получить ипотеку индивидуальному предпринимателю

01.09.2020

Индивидуальное предпринимательство получило развитие сравнительно не давно, но простая процедура регистрации, упрощенный бухгалтерский учет, возможность осуществлять деятельность без сотрудников, сделали предпринимателей отдельным классом бизнесменов. Обороты по их счетам зачастую превышают поступления по счетам ООО, поэтому для банков они являются перспективной категорией заемщиков, хотя и с повышенной долей риска.

Могут ли ИП получить ипотеку в банке, где и как оформить сделку на выгодных условиях. Документы для получения кредита, советы, как повысить вероятность одобрения заявки - об этом в статье.

Что говорит Закон

Предприниматель является официально зарегистрированным лицом, наделенным правами и обязанностями.  Деятельность ИП регулируется ГК РФ, ФЗ №129 «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», ФЗ №209 «О развитии малого и среднего предпринимательства», законами, регулирующими деятельность субъектов малого бизнеса.

С точки зрения нормативных документов к ИП применяются те же требования по ответственности, что и к физическим лицам. В ст. 24 ГК РФ определено, что физическое лицо несет ответственность всем свои имуществом, однако оснований для имущественной ответственности у ИП больше, чем у просто физического лица.

В силу ст. 1175 ГК РФ долги ИП (как физического лица) после его смерти являются обязательными к погашению наследниками в пределах стоимости принятого имущества.

Наличие личной имущественной ответственности у ИП предоставляет предпринимателям возможность получать кредиты в банке под залог личного имущества, в т. ч. ипотеку.

Как банки проверяют платежеспособность ИП

Главной проблемой при получении кредита в банке является подтверждение доходов.

ИП находятся на особой системе налогообложения.

Предприниматели, работающие на вмененном налоге, по патенту, не отчитываются перед налоговой о фактической выручке и прибыли, поэтому возникают затруднения в подтверждении дохода.

При упрощенной системе налогообложения ИП сможет доказать официальную сумму выручки или прибыли, однако она может быть отражена не в полной сумме.

Ипотечные кредиты предоставляются на крупные суммы и чтобы проверить достаточность фактических доходов ИП, банк проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности. Для этого предприниматель предоставляет кредитору следующий пакет документов:

  • Документы, подтверждающие его регистрацию в качестве ИП: Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, Выписка из ЕГРИП (срок действия 3 месяца), ИНН, ОГРН.
  • Паспорт.
  • Налоговые декларации с отметкой налоговой инспекции, квитанции об оплате налога. Минимально требуется предоставление документов за 4 отчетных периода.
  • Книга учета доходов и расходов, заверенная налоговой инспекцией.
  • Патент, лицензии (при наличии).
  • Справка об отсутствии задолженности в бюджет и внебюджетные фонды.
  • Оперативные сведения: перечень имущества, товарных запасов, дебиторов, кредиторов, на день обращения за кредитом.
  • Копии договоров с поставщиками и покупателями, аренды.
  • Выписка оборотов по расчетному счету, если он открыт в другом банке (при наличии), сведения о действующих кредитных договорах.

Банки могут запросить при необходимости дополнительные документы.

Условия ипотеки для ИП

Предприниматели могут оформить кредит по специальным программам, которые есть в некоторых банках или воспользоваться программами, предусматривающими выдачу ипотеки по 2 документам.

Общие условия:

  • Срок ведения бизнеса не менее 6–12 месяцев.
  • Возраст заемщика от 21 года.
  • Наличие расчетного счета с оборотами, банк-кредитор может настаивать о переводе оборотов к нему после получения кредита.
  • Кредит предоставляется сроком на 10–15лет.
  • Процентная ставка от 10% годовых.
  • Сумма первоначального взноса от 20%.

Обеспечением по кредиту выступает приобретаемая недвижимость. Заемщик предоставляет в банк пакет документов на приобретаемый объект:

  • Выписка из ЕГРН;
  • Свидетельство о праве собственности с приложением указанных в нем документов-оснований;
  • Отчет об оценке рыночной стоимости;
  • Кадастровый/технический паспорт;
  • Справка об отсутствии обременений;
  • Копии паспортов продавцов, документы на подрядчика, предварительный договор купли/продажи.
Также заемщик должен представить подтверждение наличия собственных средств, достаточных для оплаты первоначального взноса, например, выписку из банка с остатком денег на счете.

Почему могут отказать в выдаче

До клиента доводится результат рассмотрения заявки посредством смс-сообщения. Если это отказ, причины не указываются. Некоторые банки могут довести до клиента мотивы отказа при его обращении в кредитную компанию.

Наиболее распространенные причины отказа:

  • Клиент не смог подтвердить достаточность дохода для получения ипотеки.
  • Банк выявил в анкете-заявке несоответствия, неточности, недостоверную информацию.
  • У клиента отрицательная кредитная история.
  • Клиент не выполнил дополнительные требования банка, например, по предоставлению дополнительного обеспечения.
  • Если указанные в анкете номера телефонов не отвечают или по ним не удалось получить внятной информации.

Способы увеличения вероятности одобрения кредита

Банк принимает решение о предоставлении ипотеки индивидуально по каждому заемщику, поэтому следует максимально увеличить шансы на одобрение заявки.

Факторы, повышающие вероятность одобрения ипотеки:

  • Увеличение суммы первоначального взноса до 50%.
  • Открытие в банке-кредиторе расчетного счета и наличие по нему оборотов.
  • Заемщик, как ИП, является партнером банка, выплачивает через кредитную организацию заработную плату сотрудникам.
  • Положительная кредитная история заемщика.
  • Предоставление дополнительного обеспечения в виде залога иной недвижимости, поручительства физического лица.
  • Несмотря на то, что обращение в банк онлайн может снизить процентную ставку (например, в Сбербанке), за ипотечным кредитом лучше обращаться в банк с личным визитом. При личном диалоге, у менеджера банка сложится впечатление о клиенте, его благонадежности и ответственности.

Процесс оформления ипотеки

Процесс оформления кредита выглядит следующим образом:

  1. Выбор кредитора. ИП может самостоятельно изучить предложения банков или воспользоваться специальными сервисами, осуществляющими подбор ипотеки по индивидуальным параметрам заемщика.
  2. Проанализировать параметры кредита с собственными финансовыми возможностями. На сайтах банков есть ипотечные калькуляторы, которые позволяют произвести предварительный расчет стоимости сделки, определить сумму ежемесячных взносов.
  3. Составление анкеты-заявки. Оформить заявление можно онлайн или через личный визит в представительство банка. Например, образец заявления от банка Дельтакредит:Заявка на ипотеку от ИП в банке ДельтакредитПосле получения предварительного одобрения, клиент приносит оригиналы документов в банк и ждет принятия кредитором окончательного решения. Среднее время рассмотрения заявок 3–5 дней.
  4. Если банк одобрил выдачу ипотеки, заемщику предоставляется срок в 3–4 месяца, в течение которых он может выбрать объект недвижимости.
  5. Заемщик готовит второй пакет документов, по недвижимости, и предоставляет его в банк. Согласовываются дополнительные условия сделки, например, условия добровольного страхования, подключения дополнительных пакетов услуг, которые снижают процентную ставку и т. д.
  6. Подписание документов производиться в день, назначенный банком по согласованию с заемщиком. Одновременно заключаются договора страхования, подписывается кредитный договор, договор залога, дополнительные договора, сопровождающие сделку.
  7. Денежные средства перечисляются после регистрации сделки на счет продавца.

Предложения банков

Наиболее выгодными предложениями банков по предоставлению ипотечных кредитов ИП являются:

БанкПрограммаПараметры кредитованияУсловия предоставления
СбербанкЭкспресс-Ипотека

Сумма до 10 млн. р.

Срок до 15 лет.  Ставка от 13,9%

Первоначальный взнос от 15%

Приобрести в ипотеку можно жилую и коммерческую недвижимость, дополнительно требуется поручительство физического или юридического лица
Банк ДельтакредитИпотека для предпринимателей

Сумма мин. 300 тыс. р.

Срок до 25 лет

Ставка от 8,25% Первоначальный взнос от 15%

Возможно привлечение созаемщиков до 3-х человек
ВТБПобеда над формальностями

Сумма до 30 млн. р.

Срок до 20 лет

Ставка от 10,3%

Первоначальный взнос 30–40%

Не требуется документального подтверждения доходов
Банк ТинькоффВсе ипотечные программы

Сумма до 100 млн. р.

Срок до 25 лет

Ставка от 8%

Первоначальный взнос от 10%

Банк является посредником при оформлении ипотеки в банках-партнерах. В его обязанности входит получение заявки, подбор кредитора
Московский индустриальный банкВсе ипотечные программы

Сумма до 10 млн. р.

Срок до 30 лет

Ставка от 6,2%

При отказе заемщика от добровольного страхования, ставка увеличивается на 4%

Параметры, влияющие на величину процентной ставки:

  • Доля собственных средств в сделке, чем она выше, тем ниже процент.
  • Наличие полиса добровольного страхования снижает ставку на 1 п., отсутствие увеличивает ее до 4 п.
  • Если доход ИП подтвержден документально, ставка будет ниже на 1,5–2 п.
  • Подача анкеты-заявки онлайн уменьшает процент на 1 п.

В некоторых банках, например, в банке Дельтакредит, есть возможность платно снизить процент по ипотеке максимально на 1,5%.

Вывод

Несмотря на наличие ограничений, ИП реально оформить ипотечный кредит в банке. Для получения лояльных условий кредитования главным заемщиком лучше делать гражданина, работающего по найму (супруга/супругу), а предпринимателя привлекать в качестве созаемщика по сделке.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Все о получении ипотеки, приобретении недвижимости
©2020 Ipoteka.cc

Мы в социальных сетях