Коммерческая недвижимость в ипотеку физическому лицу

01.09.2020

Программы ипотечного кредитования сегодня являются популярными среди заемщиков. Банки предлагают выгодные условия, хорошие процентные ставки.  Отдельные категории физических лиц могут приобрести в ипотеку как жилье, так и нежилое помещение, в т. ч. здание, сооружение, земельный участок. На каких условиях оформляется кредит, в чем заключается его особенность. Актуальные предложения банков по ипотечному кредитованию коммерческой недвижимости физическим лицам.

Условия предоставления кредита отличаются от ипотечного кредитования для приобретения жилья. Оформить ипотеку с государственным участием, с субсидированием процентной ставки невозможно, также нельзя будет получить налоговый вычет. Общие параметры выдачи жестче, строже оценка платежеспособности, требования к кредитной истории заявителя. Приобретаемый объект должен соответствовать требованиям кредитора. Механизм выдачи кредита также имеет свои особенности.

Правовое регулирование

Рынок коммерческого ипотечного кредитования только начинает свое развитие. Выдача кредитов производится на основании положений ГК РФ, ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», другими федеральными законами и подзаконными актами.

Основные законодательные аспекты сделок являются аналогичными, как и по жилищному кредитованию. Главное отличие заключается в том, что законодательно не предусмотрено оформление закладной на передачу в залог имущества до регистрации прав собственности нового владельца недвижимости.

Сделки производятся путем получения продавцом от банка гарантии оплаты после регистрации прав заемщика или путем составления договора с предварительной оплатой и получением обязательства от банка выплатить оставшуюся сумму после регистрации сделки.

Условия предоставления

Общие параметры кредитования:

  • Сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика и стоимости приобретаемого помещения. Максимально можно оформить кредит до 50–60% рыночной стоимости нежилого здания
  • Срок кредитования до 10–15 лет
  • Процентная ставка устанавливается индивидуально по заемщику. Она зависит от многих параметров, в т. ч. от категории заемщика, суммы и срока кредита, наличия дополнительных параметров, влияющих на ставку и т. д.
  • Сумма первоначального взноса от 40–50%
  • Срок ведения бизнеса от 6–12 месяцев
  • Банками часто предлагается отсрочка выплат основного долга до 6–12 месяцев
  • Кроме залога в обеспечение кредита принимается поручительство юридического лица, где работает заемщик или физических лиц, соучредителей компании.

Коммерческая ипотека отличается от стандартной не только условиями, но и требованиями к заемщику. Чтобы иметь возможность оформить кредит для приобретения нежилого помещения, он должен быть индивидуальным предпринимателем, владельцем малого бизнеса. В отдельных случаях сделка может быть оформлена с руководителями среднего и высшего звена компании.

Остальные требования стандартные: наличие гражданства, возраст заемщика от 21–24 лет до 65–70 лет, высокая платежеспособность, отсутствие просроченных кредитов и хорошая кредитная история на момент обращения за ипотекой.

Документы на заемщика

Оформить сделку по двум документам не получится. Заявитель должен документально подтвердить платежеспособность и состоятельность. Если он является единственным учредителем компании или индивидуальным предпринимателем, проверяется бизнес.

Перечень требуемых документов:

  • Учредительные документы компании, выписка из ЕГРЮЛ (ИП)
  • Справка по ф.2 НДФЛ, выписка из трудовой книжки
  • Копии деклараций за 4 последние отчетные даты, с приложением квитанций об оплате налога
  • Балансы и ф. № 2 компании, расшифровка всех статей баланса, книга учета доходов и расходов
  • Действующие договоры с контрагентами
  • Копии документов, подтверждающих наличие собственности у компании или заявителя
  • Выписка по счету в банке, справка об отсутствии картотек и ареста к расчетному счету

Требования к недвижимости

Приобретаемая недвижимость становится обеспечением по кредиту, поэтому банки тщательно проверяют ее соответствие выдвигаемым требованиям, анализируют рыночную стоимость объекта.

Основные требования:

  • Нежилое помещение должно быть объектом капитального строительства
  • Площадь не менее 150 кв. м.
  • Отсутствие ограничений по распоряжению, обременений
  • Чтобы банк мог проверить состояние недвижимости, она должна находиться в регионе, обслуживаемом кредитором

Это общий список требований, кредитные организации могут выдвигать дополнительные условия, например, наличие инженерно-технических сетей, ограничение по году постройки и т. д.

Перечень документов на объект недвижимости:

  • Выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт приема-передачи, договор долевого участия в строительстве и т. д.)
  • Технический, кадастровый паспорта
  • Информация о продавце, если покупка осуществляется у юридического лица, дополнительно запрашиваются учредительные документы на компанию для подтверждения полномочий представителей сделки, справка о балансовой стоимости имущества, информация о величине крупной сделки

Предложения банков

Целевые программы предлагаются не всеми кредитными организациями. Даже такие крупные кредиторы как ВТБ, Газпромбанк, не предлагают коммерческую ипотеку. В качестве альтернативы пользователи могут оформить нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости.

Наличие программы в банке не гарантирует ее предоставление в отдельных регионах. Наиболее распространены предложения в крупных региональных центрах. Перед подачей документов в банк следует проконсультироваться у кредитора о возможности получения ссуды.

Сбербанк

Компания предлагает программу «Экспресс-ипотека». В ее рамках можно получить до 7–10 млн. р. (в зависимости от территориального расположения бизнеса), сроком до 15 лет, под процентную ставку от 13,9%. Сумма первоначального взноса от 25–30%.

Приобрести можно здания, сооружения, земельный участок, на котором они расположены. При этом стоимость участка не может быть более 50% стоимости приобретаемой недвижимости.

Банк выставляет ограничение по обороту компании: максимальная годовая выручка 60 млн. р.

Россельхозбанк

Коммерческая ипотека от Россельхозбанка делает возможным получение ссуды до 20 млн. р., сроком до 10 лет, с возможностью отсрочки погашения основного долга до 1 года. Отсутствует требование по участию в сделке собственными средствами. В качестве дополнительного обеспечения оформляется поручительство юридического лица, залог оборудования, производственных запасов, транспортных средств и т. д.

По желанию заемщика кредит может быть предоставлен разово или открыта кредитная линия. Обязательным условием является страхование недвижимости и жизни и здоровья заемщика.

Росбанк

Оформить в рамках программы можно до 100 млн. р., на срок до 7 лет, процентная ставка 10,38–12,53%. Предоставляется отсрочка погашения долга до 6 месяцев.

Если сделка оформляется без первоначального взноса, требуется дополнительный залог. Поручителями по сделке выступают другие собственники бизнеса.

Абсолют банк

Кредитор реализует программу с предоставлением кредита сроком до 15 лет, процентная ставка от 13,75%. Максимальный размер 9–15 млн. р., до 60% стоимости объекта недвижимости. Сумму кредитования можно увеличить до 80%, представив в банк дополнительное обеспечение. Допускается привлечение до 4-х созаемщиков.

Кредиты предоставляются на отдельно стоящие помещения с подключенным электричеством, водоснабжением, у здания должны быть железобетонные перекрытия.

Оформление

Процесс оформления выглядит следующим образом:

  1. На сайте банка клиент оставляет заявку.
  2. После проверки пользователя общим требованиям, менеджер банка согласовывает день для передачи документов на заемщика в банк.
  3. После принятия кредитором решения, предоставляются документы на недвижимость. Проводится юридическая экспертиза сделки.
  4. Банк согласовывает параметры сделки, устанавливает необходимость дополнительного обеспечения.
  5. Заемщик подписывает кредитный и другие договора, ссуда перечисляется продавцу.
  6. После регистрации собственности, объект недвижимости оформляется в залог банку.

Преимущества и недостатки

Возможность владельцам бизнеса приобрести в ипотеку коммерческую недвижимость является хорошим предложением кредиторов. Недостатком считается недостаточное правовое урегулирование сделок.

По сравнению с жилищным ипотечным кредитованием, программы имеют более короткие сроки, высокие процентные ставки, необходимость дополнительного обеспечения.

Остается открытым востребованность таких программ кредитования. Оформить ипотеку на приобретение нежилых зданий и сооружений можно в рамках коммерческого кредитования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей или через лизинг.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Все о получении ипотеки, приобретении недвижимости
©2020 Ipoteka.cc

Мы в социальных сетях