Как сдавать ипотечную квартиру в аренду и когда это можно

02.09.2020

Хорошим вариантом долгосрочных вложений является покупка жилья в кредит для сдачи его в аренду. Это позволит быстрее рассчитаться с долгами, уменьшит нагрузку на семейный бюджет, заемщик приобретет дополнительную недвижимость.

Что говорит закон

После оформления ипотеки и регистрации через Росреестр, квартира переходит в собственность заемщика, но с обременением. Основным документом, регулирующим ипотечные сделки, является ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ст. 29 №102-ФЗ определяет права собственника по распоряжению заложенным имуществом. Залогодатель имеет право пользоваться приобретенной недвижимостью по назначению, извлекать из нее доходы. При этом нельзя допускать ухудшения состояния помещения и снижения его рыночной стоимости. Таким образом, по закону сдавать квартиру можно.

Ограничения банков

Кредиторы накладывают ограничения в ипотечных договорах, вводя запрет на сдачу квартиры в аренду. Это делается по следующим причинам:

  • Могут возникнуть трудности с выселением арендаторов, при необходимости реализации залога
  • Недопущение ухудшения состояния жилья

Согласно ст. 34 Закона "Об ипотеке",  банк вправе контролировать состояние залога, однако на практике это делается редко, когда заемщик нарушает условия погашения займа и кредитор проверяет состояние залога с целью его возможной реализации.

Чаще условиями кредитных договоров предусматривается запрет на аренду без письменного согласия кредитора. Дают такое согласие на практике банки не часто. Это требуется для того, чтобы при возникновении необходимости реализации залога банк в претензии указал на невыполнение заемщиком условий кредитного договора. Также, по закону оформленный договор аренды будет являться обременением недвижимости, и банк не сможет выселить арендаторов до окончания договора аренды.

Кредитной политикой банка может быть предусмотрена ежегодная проверка залога. Если платежи по кредиту вносятся своевременно, проверка сводится к представлению клиентом домовой книги, где не зарегистрированы лица, не являющиеся родственниками заемщика.

Ограничения страховых компаний

При заключении ипотечного договора недвижимость страхуется на обязательной основе от гибели и повреждения. Если в квартире будут проживать посторонние лица, риск повреждений возрастает. Тарифы по страхованию сдаваемой в аренду недвижимости значительно выше, чем базовые.

Выгода для покупателя

Инвестирование в недвижимость является перспективным направлением долгосрочных вложений. Не всегда накопленных собственных средств достаточно для приобретения целой квартиры. Наличие первоначального взноса позволит приобрести жилье в кредит.

Если заемщику есть где жить и недвижимость приобретается для подрастающего поколения семьи, наиболее рациональным вариантом является сдача ипотечной квартиры в аренду.

Пример: Стоимость жилья 5 млн. р., заемщик сможет оплатить 3 млн. р., на 2 млн. р. оформляется кредит сроком на 10 лет с ежемесячным платежом 26,4 тыс. р. Если заемщик сдает квартиру арендатору за 20 тыс. р./месяц + коммунальные платежи, то ему придется доплачивать до полного платежа банку 6,4 тыс. р. Через 10 лет ссуда будет погашена, с квартиры снято обременение и собственник сможет свободно распоряжаться объектом недвижимости.

Требования банков

Для анализа стандартных условий банков, рассмотрены ипотечные договоры крупных кредитных компаний: Сбербанка, ВТБ, Банка Дельта кредит, Газпромбанка, банка Российский Капитал.

Сбербанк логотип

Требования Сбербанка к залоговому имуществу определены «Общими условиями кредитования». В пункте 4.3.3. предусмотрено право кредитора посещать квартиру с целью проверки ее сохранности и состояния, определения лиц, которые там фактически проживают. Согласно п. 4.4.15, Заемщик может сдать залог в наем только при наличии письменного согласия банка. Если банк не предоставил такого согласия, он вправе предъявить задолженность к досрочному взысканию (п. 4.3.4.д.).

Банк ВТБ логотип

Порядок предоставления ипотечного кредита банком ВТБ определен Правилами от 22.08.2018г. Согласно п. 8.1.1.15 Заемщик обязуется без получения письменного согласия кредитора не сдавать объект залога в аренду, не передавать в безвозмездное пользование, не регистрировать новых жильцов. Если заемщик не сообщил Кредитору обо всех правах третьих лиц на объект залога, согласно п. 8.4.1.7. Правил, банк имеет право досрочно взыскать кредит.

Банк ДельтаКредит логотип

Согласно «Общим Положениям выдачи ипотечного кредита» в Дельтакредите, заемщик обязуется предоставлять залог для проверки кредитору по его требованию, предоставлять документы о состоянии залога, условия его содержания в течение 5 дней после затребования (п. 5.1.7). Последующая ипотека возможна только с письменного разрешения банка. Согласно п. 5.4.д. кредитор может досрочно расторгнуть кредитный договор и наложить взыскание на заложенное имущество, если заемщик грубо нарушает условия эксплуатации объекта недвижимости, не принимает меры по его сохранности, что может привести к утрате залога. Запрет на сдачу недвижимости в аренду отсутствует.

Газпромбанк логотип

Правила выдачи ипотечного кредита в Газпромбанке определены в «Общих условиях предоставления ипотечных кредитов» П. 5.3.17 документа говорит о том, что передача во временное пользование ипотечной квартиры возможна с письменного согласия залогодержателя. Возможность досрочного взыскания задолженности имеется только, если нарушаются правила эксплуатации залога, возникает угроза его утраты или повреждения (п. 4.2.2.5).

Банк Российский Капитал логотип

Согласно требованиям банка «Российский Капитал» кредитор сможет требовать досрочного возврата долга, если заемщик утратил, повредил полностью или частично залог, использовал его ненадлежащим образом (п. 5.4.1. Кредитного договора). Прямой запрет на сдачу квартиры отсутствует. С содержанием договора можно ознакомиться по ссылке, скачав кредитно-обеспечительную документацию.

Заемщик всегда сможет обратиться к кредитору за получением разрешения на сдачу жилья в аренду. Обосновать сделку можно, как необходимость снижения финансовой нагрузки на семейный бюджет.  Дополнительным аргументом для банка может стать факт, что за жильем присматривают. Обеспечивается его сохранность, если заемщик в данной квартире сам не проживает.

Кредиторы заинтересованы, чтобы платежи по кредиту вносились своевременно, обеспечивая себя прибылью на долгосрочную перспективу. Им не выгодно погашать задолженность досрочно, тем более путем реализации имущества, поэтому они будут искать решения совместно с клиентом, если он испытывает проблемы с погашением задолженности.

Получение дополнительного дохода в виде арендной платы и направление его на оплату ипотеки, может стать выгодным решением для обеих сторон.

Как сдать квартиру в аренду

Оформление договора найма принесет не только доход заемщику, но и дополнительные риски. Арендатор может обмануть арендодателя и не заплатить за жилье, испортить имущество, нарушить правила проживания, определенные для многоквартирного дома. Поэтому важно обезопасить себя от возможных непредвиденных ситуаций.

С целью снизить риски получения ущерба, арендодатель может воспользоваться обеспечительным платежом. Он представляет собой уплачиваемую арендатором определенную сумму денежных средств авансом, в качестве гарантии выполнения условий договора аренды. Его величина обычно составляет одно или двухмесячную арендную плату, сумма удерживается в счет покрытия убытков. Если условия договора не нарушались, эта сумма засчитывается за 1 или 2 последних месяца аренды.

Особенности процесса сдачи квартиры в аренду:

  • Обязательно заключить письменный договор аренды с наличием условий обеспечения сохранности имущества, правильной эксплуатации, ухода за квартирой. Включить в договор пункт об обеспечительном платеже. Должны содержаться пункты, определяющие, каким образом и с какой периодичностью собственник должен будет проверять жилье, условия досрочного расторжения договора
  • Договор аренды следует заключать сроком не более 1 года, чтобы не регистрировать сделку в Росреестре. Это является наиболее оптимальным вариантом для ипотечной квартиры
  • Получать арендную плату лучше 1 раз в месяц, чтобы не возникало вопросов с переплатой, если договор будет досрочно расторгнут
  • Серьезно отнестись к выбору арендатора. Поскольку квартира является обеспечением по кредиту и банк имеет право осуществлять проверки ее состояния, съемщики жилья должны ответственно подходить к его эксплуатации. Лучшим вариантом будет сдача жилья родственникам или близким знакомым, чтобы заемщик был уверен, что они добропорядочны и ответственны
  • Если заемщик не может найти арендаторов самостоятельно, это помогут сделать риэлтерские конторы

Решив сдать в аренду ипотечное жилье, собственник может пойти 2 путями:

  1. Путем заключения официального договора аренды, при согласовании сделки с банком. Тогда ему придется подавать декларации о доходах в налоговую инспекцию и платить налог, может быть придется оплачивать дополнительные страховые взносы. Но заемщик будет уверен, что банк не предъявит задолженность к досрочному взысканию.
  2. Путем заключения договора аренды, но не сообщив банку. Тогда собственник не понесет дополнительных затрат, но увеличит свои риски. Если банк обнаружит, что залоговое имущество без согласования с ним сдано в аренду, он может принять меры. На первый раз это будет предупреждение, может быть наложен штраф. Расторжение кредитного договора, если он своевременно погашается, крайне редкий случай.

Статистика говорит о том, что большинство заемщиков, взвесив все «за» и «против», выбирают второй путь.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Все о получении ипотеки, приобретении недвижимости
©2020 Ipoteka.cc

Мы в социальных сетях