Ипотека на новостройки и строящееся жилье - что такое, есть ли различия

02.09.2020

Зачастую, термины новостройка и строящееся жилье используются как синонимы. В некоторых ситуациях они обозначают разные понятия.

Чем отличается квартира в новостройке от строящегося жилья

Купить в кредит можно готовое жилье от застройщика или квартиру на этапе строительства.

Готовой квартирой считается жилье, находящееся в доме, который введен в эксплуатацию, оформлены кадастровые и технические паспорта.
Главным отличием ипотеки на строящееся жилье является отсутствие объекта залога. Кредит предоставляется на финансирование долевого участия, обеспечением выступает право требования на строящийся объект недвижимости.

Стоимость квадратных метров на строящееся жилье ниже, чем на готовое, поэтому программы являются востребованными.

Новостройкой для ипотеки считается жилье, которое приобретается у застройщика на стадии готового или строящегося.

Таким образом, чаще всего,  под "ипотекой на новостройку" и "ипотекой на строящееся жилье" подразумевается одно и тоже. В случае, когда под новостройкой подразумевается готовое жилье, это прямо оговаривается, например тем, что объект введен в эксплуатацию.

Что выгоднее?

Согласно действующему законодательству застройщик получает разрешение на продажу квартир после оформления заключения соответствия от Минстроя. На этом этапе банки не готовы предоставлять кредиты.

Стандартными требованиями банка является чтобы дом был построен на 20–30 % от сметной стоимости, а застройщик был аккредитован банком.

Плюсы покупки строящегося жилья:

  • Низкая стоимость недвижимости
  • Юридическая чистота сделки
  • Отсутствие необходимости страхования титула
  • Возможность выбрать площадь, подходящую под индивидуальные потребности клиента

Минусами сделки является:

  • Покупателю приходится ждать введения дома в эксплуатацию, при этом вносить суммы по ипотеке необходимо будет ежемесячно
  • Есть риск, что дом станет долгостроем или застройщик не осилит строительство
Покупка готовой квартиры в новостройке обладает меньшими рисками, покупатель сможет увидеть, что он приобретает: качество постройки, ему не придется ждать годами завершения строительства, в квартиру можно переехать сразу после оформления документов. Но стоимость квадратных метров выше, а возможность выбора площадей, этажа, ниже. Снизить стоимость покупки могут акции, запускаемые застройщиками на этапе сдачи квартир.

Пример оформления ипотеки в Сбербанке

Для примера оформления кредита взята программа Сбербанка «Новостройки в ипотеку».

  • В первую очередь следует определиться с возможной суммой и сроком кредита. Для этого можно воспользоваться ипотечным калькулятором, расположенным на сайте банка или ДомКлик. Калькулятор позволит определить, на какую сумму кредита может рассчитывать заемщик при его доходах и имеющимся в наличии первоначальном взносе.
  • Далее подается заявка в банк. Лучше это сделать через личный кабинет в ДомКлик или на сайте банка. К заявке прикрепляются все необходимые документы: паспорта и второй документ заемщика и всех созаемщиков. Если подается заявка с подтверждением доходов, то потребуется приложить справки, подтверждающие наличие и величину заработной платы и других доходов заемщика, копию трудовой книжки.
  • После принятия банком решения на телефон пользователя придет соответствующее смс-сообщение. В нем будет содержаться информация о максимально возможной сумме кредита.
  • Теперь заемщику следует за 90 дней выбрать недвижимость. Для этого, он заходит на сайт Домклик, выбирает застройщика. Перечень компаний для Москвы можно посмотреть здесь. Например, можно выбрать застройщика «Группа ПИК» и перейти к выбору жилого комплекса, его класса. На сайте строительной компании, он сможет увидеть ход строительства, на какой стадии находится дом, развитие инфраструктуры, выбрать объект недвижимости, записаться на прием в офис продаж.
  • Следующим этапом является согласование квартиры с банком. Это можно также сделать электронным путем из личного кабинета.Предъявляются следующие документы:
    • Правоустанавливающие документы на застройщика
    • Разрешение на строительство, документы на земельный участок
    • Предварительный договор уступки права требования или инвестирование строительства. В договоре должен быть указан срок заключения основного договора купли-продажи и сведения, позволяющие идентифицировать недвижимость.

    Банки предоставляют кредиты на сделки с аккредитованными застройщиками, поэтому компании собирают документы для кредитора заранее, согласовывают параметры сделок и процесс оформления.

  • Покупателю требуется оценить приобретаемое жилье в соответствии с требованиями ФЗ №102 ст. 14 п. 9. На этапе строительства оценка заемщиком не производится.
  • Далее заключается основной договор долевого участия (ДДУ). Чтобы сделка прошла регистрацию, в нем должна быть отражена информация о сроке сдачи дома в эксплуатацию, срок передачи квартиры покупателю, данные, позволяющие идентифицировать объект.
  • Заключаются кредитный и другие договора, заемщик оплачивает первоначальный взнос и документы передаются на регистрацию в Росреестр. В Сбербанке предусмотрена электронная передача документов.
  • После регистрации договора кредитные средства перечисляются на счет для выкупа права на долевое участие. В Сбербанке получить кредит можно двумя траншами: одна часть выдается после регистрации договора долевого участия, вторая в течение последующих 2 лет.
  • После окончания строительства, оформления кадастровых и технических паспортов на квартиры, покупатель оформляет право собственности на имущество. Для этого потребуется собрать и предать в Росреестр следующие документы:
    • Оригинал договора ДУ
    • Договор ипотеки, закладная
    • Акт сдачи квартиры в эксплуатацию
    • Отчет об оценке рыночной стоимости
  • В результате будет зарегистрирована ипотека под залог построенного жилья, заемщику предоставлена выписка из ЕГРН о том, что он является собственником квартиры с обременением.

Обзор программ банков

Кредиты на новостройки являются популярными программами среди заемщиков, в связи с этим соответствующие предложения есть у многих кредиторов.

Самые низкие процентные ставки предлагают следующие банки:

Банк Мин. ставка, % годовых сумма, тыс. р. Срок Первоначальный взнос
Сбербанк 7,5 От 300 1 год по программе субсидирования, 30 лет стандартно 15%, если заемщик документально не подтверждает доход от 50%.
ВТБ 8,9 От 600 30 лет 20%
Россельхозбанк 9,3 От 100 30 лет 20%
Дельтакредит 9,75 От 300 25 лет 15%
Российский капитал 9,25 До 30 30 лет 20%
СМП Банк 9,6 От 400 25 лет 15%

Сбербанк логотип

Сбербанк

В банке действует акционное предложение под минимальный процент.

Условия получения минимального процента:

  • Заемщик является зарплатным клиентом банка и/или имеет открытый вклад
  • Использование сервиса электронной регистрации
  • Кредит оформляется по программе субсидирования. Ставка 7,5% - срок до 7 лет, далее от 7 до 12 лет - ставка 8,0%, в дальнейшем - 9,5%
  • Заключен договор добровольного страхования

Если заемщик не соответствует каким-либо требованиям, ставка будет увеличена. Базовая ставка 9,5%.

Банк ВТБ логотип

ВТБ

Кредитор минимальную ставку предлагает по программе «Больше метров – ниже ставка». При покупке недвижимости площадью более 65 кв. м. процент устанавливается от 8,9%. Стандартными программами на новостройки процент устанавливается от 9,1%.

Россельхозбанк логотип

Россельхозбанк

Банк предоставляет ипотеку на приобретение готового жилья на первичном рынке. Для получения минимального процента сделка должна соответствовать следующим требованиям:

  • Покупка квартиры по договору участия в долевом строительстве с ключевыми партнерами банка
  • Сумма кредита более 3 млн. р.
  • При заключении договора добровольного страхования заемщика/созаемщиков сделки на весь срок кредитования

Банк ДельтаКредит логотип

Дельтакредит

Самая низкая ставка по кредиту на строящееся жилье устанавливается при следующих условиях:

  • Первоначальный взнос более 50%
  • Если заемщик предоставляет справки о доходах и занятости
  • Заемщик не является ИП или владельцем бизнеса
  • Приобретается отдельное жилье, а не комната

Банк Российский Капитал логотип

Российский Капитал

Минимальный процент по кредиту устанавливается для заемщиков, подтвердивших свой доход документально и взносе заемщиком первоначальной суммы не менее 50%. Для многодетных семей, если недвижимость приобретается в Дальневосточном ФО или Байкальском регионе, ставка составит 9%.

СМП Банк логотип

СМП БАНК

В банке на минимальную ставку могут рассчитывать льготные категории заемщиков. Отнесение клиента к льготной категории входит в компетенцию руководства представительства кредитной компании в регионах.

Предложения застройщиков

Застройщику выгодно работать не с одним, а с несколькими банками, предлагающими разные условия кредитования для разных категорий заемщиков. Поэтому чем больше строительная компания, тем она имеет большее количество кредитных партнеров.

Город Застройщик Жилой комплекс Наименование кредиторов
Москва Гранель «Государев дом» 15 банков. Наряду с крупными кредитными компаниями Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Газпромбанк, УралСиБ, кредит можно оформить в Банке Зенит, ТКБ Банке, Райффайзенбанке, Металлинвестбанке и т. д.
Москва Стройпромавтоматика «Восточный» 3 банка: Сбербанк, Совкомбанк, Абсолют
Санкт-Петербург ВикингСтройИнвест «Тайцы» 2 банка: Сбербанк, Дельтакредит
Санкт-Петербург Главстройкомплекс «Галактика» 7 банков: ВТБ, Сбербанк, СПМ Банк, ДельтаКредит, Российский Капитал, Открытие Уралсиб
Самара Амонд «ЭкоГрад Волгарь» 7 банков: ВТБ, Сбербанк, Глобэкс и т. д.
Волгоград Югинвест «Петровский» 4 банка: ВТБ, Сбербанк, Россельхозбанк, Московский Индустриальный банк

Застройщики стремятся иметь в партнерах самые крупные банки, которые имеют большое количество клиентов. Представительства, расположенные в разных регионах одной и той же кредитной организации, могут выставлять разные условия кредитования для заемщиков. Например, увеличение минимальной суммы кредитования для жителей Москвы, установление для столицы большей суммы минимального дохода, который должен иметь заемщик.

Некоторые крупные застройщики включаются в программы субсидирования процентной ставки заемщикам. Такие предложения есть Сбербанке, когда кредит предоставляется под низкий процент, а разницу покрывает кредитору строительная компания. Работают программы во всей территории РФ, в т. ч. в Астраханской, Московской, Воронежской, Калужской областях, Санкт-Петербурге. Скидка на процент устанавливается на определенный срок, обычно не более 1 года.

Изменения в законодательстве

Процесс оформления сделок на приобретение строящего жилья регулируется ФЗ №214 от 24.12.2004г. Закон регламентирует отношения, которые возникают из договоров долевого участия. С 01.07.2018 вступили в силу изменения, которые касаются процедуры финансирования жилищного строительства. Старая схема будет действовать до июля 2019г. Далее застройщики для строительства дома должны будут оформлять кредиты в банках, а не пользоваться средствами дольщиков. Целью вводимых изменений является защита потребителей от недобросовестных строителей. Осуществлять контроль за застройщиками должны будут банки, но механизм их действия еще не урегулирован.

До вступления изменений в силу, банки осуществляют выдачу ипотечных кредитов на новое и строящееся жилье по старой схеме работы. Главными условиями являются аккредитация застройщика в банке-кредиторе. В связи с вступлениями в силу изменений, эксперты планируют рост стоимости квартир в новостройках и строящимся жилье, поэтому гражданам, которые желают купить квартиру в ипотеку, самое время задуматься над этим вопросом.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Все о получении ипотеки, приобретении недвижимости
©2020 Ipoteka.cc

Мы в социальных сетях