Оценка - все, что нужно знать перед получением ипотеки

02.09.2020

Стоимость недвижимости, которая будет являться залогом по ипотечному кредиту, должна быть определена официально оценщиком. Этого требует закон и кредитор. Оценка осуществляется в специализированных компаниях.

Для чего нужна оценка

На любой объект недвижимости, который предоставляется заемщиком в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредиту, должна быть определена рыночная цена. Это не только установлено Законом и банком, но и является необходимым для самого заемщика.

Требования Закона

Требования о произведении официальной оценки принимаемого в залог недвижимого имущества закреплены в ФЗ №102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ст. 14 п. 9, где говориться о том, что при составлении закладной, в ней должна содержаться данная информация.

Главным документом, регулирующим деятельность оценочных компаний, является ФЗ № 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998г. Согласно документу, рыночная стоимость имущества – это та цена, по которой его можно приобрести в свободной продаже.

Оценщиками признаются компании, индивидуальные предприниматели или физические лица, которые являются членами СРО оценщиков и заключили договор страхования профессиональной ответственности.

Членство в СРО подтверждает квалификацию оценщика, а наличие полиса страхования ответственности может покрыть убытки, в случае причинения их в ходе деятельности.

Для банка

Для банка определение рыночной стоимости квартиры является необходимой процедурой. Реальная цена на приобретаемый объект может отличаться от стоимости его приобретения в большую или меньшую сторону. Банки рассматривают стоимость залога именно по рыночной стоимости, и сумма первоначального взноса за жилье определяется от его рыночной цены.

Банк определяет залоговую стоимость недвижимости в процентном отношении к рыночной стоимости имущества и приходует сумму на внебалансовых счетах.

Для заемщика

Независимая экспертиза поможет покупателю определить реальную стоимость приобретаемого жилья, чтобы иметь возможность сравнить ее с ценой продавца. При наличии отчета заемщик сможет определиться с суммой первоначального взноса. Дополнительно он получает гарантию, что при наступлении неблагоприятных обстоятельств, он сможет реализовать имущество и погасить задолженность.

Когда оценка не нужна

Провести экспертизу могут аккредитованные специалисты финансовой компании. В этом случае отчет независимого оценщика не потребуется. Следует иметь в виду, что специалисты кредитора могут занизить стоимость объекта и снизить сумму кредита.

Как выбрать оценщика

Формально банк не может ограничить заемщика в выборе оценочной компании. Однако кредиторы выставляют требования, которым должен соответствовать оценщик. При несоответствии, банк вправе отказать клиенту в принятии отчета.

Как правило, кредитные организации предлагают заемщику сделать выбор из аккредитованных компаний. Это может быть выгодно и самому заемщику. Отчет будет сделан быстро, банк примет его к сведению без дополнительной проверки оценщика. Часто оценщиками выступают дочерние организации финансовых структур, например, ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».

Прежде чем заказывать отчет у неаккредитованного специалиста, следует согласовать это с банком-кредитором.

Если заемщик решил самостоятельно выбирать оценщика, ему следует проверить следующее:

  • Наличие свидетельства, подтверждающего членство в СРО Оценщиков, срок его действия
  • Страховой полис профессиональной ответственности должен иметь покрытие на сумму не менее 300 тыс. р.
  • Наличие у страховщика профильного образования
  • Сроки проведения экспертизы
  • Стоимость услуг

Если оценщиком выступает физическое лицо, он обязан представить квалификационный аттестат по данному направлению деятельности. Когда отчет производится компанией, минимальное количество оценщиков в организации должно быть от 2 человек, чтобы каждый их них имел соответствующий аттестат.

Для клиента определяющую роль играет цена отчета и срок его изготовления.  Срок проведения экспертизы обычно составляет 1–2 дня, в исключительных случаях он может быть увеличен. В разных регионах и у разных компаний стоимость услуги разная.
Пример расценок оценщиков
Банк Место оказания услуги Оценщик Цена отчета типовой квартиры до 70 кв. м.
Сбербанк Москва Центр недвижимости от Сбербанка 5 000 р.
ВТБ, Сбербанк, Россельхозбанк, Газпромбанк Центральный ФО Финанс-Профи От 4 000 р.
Россельхозбанк Москва, Московская область Альфа Экспертиза От 4 500 р.

В регионах стоимость оценки ниже, от 3 тысяч рублей.

Оценщики, аккредитованные в крупных банках

Многие оценочные компании являются партнерами сразу нескольких кредитных организаций. У ипотечного заемщика всегда будет возможность выбрать лучшие условия.

Сбербанк

В Сбербанке аккредитовано более 2,5 тысяч компаний, расположенных во всех регионах РФ.

Перечень крупных компаний, представительства которых имеются в Москве и Федеральных округах:

Место оказания услуги Оценщик Сайт
Москва Центр недвижимости от Сбербанка ocenka.domclick.ru
Москва «РусБизнесПрайс» rbpinfo.ru
Москва ООО «Оценка и право» ocenkaipr.ru
Санкт-Петербург Бизнес-Консалт bcns.tk
Санкт-Петербург «Центр оценки Петербургская недвижимость» setlpn.ru
Все регионы Ростехинвентаризация Федеральное БТИ rosinv.ru
Центральный ФО Центр независимой экспертизы собственности ciep.ru
Приволжкий ФО ООО «Аспект» valuation-samara.ru
Западная Сибирь ООО «Адмиралъ» адмирал-оценка.рф
Западная Сибирь «Региональный Центр оценки» ocenka-55.ru

Полный перечень оценочных компаний, аккредитованных Сбербанком, расположен по ссылке

ВТБ

Партнерами кредитора являются более 350 оценочных копаний.

Место оказания услуги Оценщик Сайт
Москва «Центр независимой экспертизы собственности» ciep.ru
Центральный ФО «Международный Центр оценки» valuation.ru
Северо-Западный ФО ООО «Общество оценщиков» sroroo.ru
Центральный ФО «ГосСтандартОценка» ocenka67.ru
Приволжский ФО ООО «Оценочный Стандарт» ost-nn.ru
Приволжский ФО «Центр независимой оценки Эксперт» expert-cno.ru
Уральский ФО ООО «Бизнес Центр Акцент» akcent-bc.ru
Сибирский ФО «Центр оценки Скоринг» skorco.ru

С полным списком всех компаний с которыми работает ВТБ можно ознакомиться по  ссылке.

Россельхозбанк

С банком работает около 250 компаний, в том  числе:

Место оказания услуги Оценщик Сайт
Москва АО "Городское бюро оценки" gorotcenka.ru
Московская область ООО "Бюро оценки бизнеса" buroap.ru
Санкт-Петербург ООО "Информационноконсалтинговое бюро "Экспертъ" ikbexpert.ru
Ленинградская область ООО "Независимая экспертиза собственности" nekso.ru
Приволжский ФО ООО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки" pcfko.ru
Алтайский край ООО "Агентство Оценки" ао2009.рф
Волгоград ООО "Региональный центр оценки и финансового консалтинга» rcofk.ru
Оренбург ООО "Центр оценки ипотеки" coi56.ru

С полным перечнем компаний-оценщиков аккредитованных в Россельхозбанке можно ознакомиться по ссылке.

Если оценочная стоимость объекта недвижимости выше его стоимости в договоре купли-продажи на 5–10%, это считается нормой, более значительные колебания в большую сторону также не вызовут у банка вопросов. Это может быть следствием предоставления продавцом недвижимости скидки покупателю.
Когда стоимость имущества оценивается ниже, чем установлено в договоре купли-продажи, кредитор может потребовать оплатить разницу собственными средствами заемщика, то есть уменьшить сумму кредита, или совсем отказать в ипотечном кредите на данный объект.

Что требуется для проведения оценки

Оценка недвижимости производится после получения одобрения банком ипотеки, согласования с кредитором объекта приобретения и оценочной компании. При оформлении отчета в компании-партнере, банк помогает в формировании пакета документов. В противном случае, заемщику это придется делать самостоятельно.

Необходимые документы:

  • Паспорт заказчика
  • Заявление-заказ на произведение работ
  • Кадастровый и Технический паспорта квартиры
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость
  • Справка об отсутствии обременений
  • Если производится оценка частного дома, необходимы документы на землю: план границ участка, договор купли-продажи или аренды, данные о других строениях

Производя экспертизу, оценщики проверяют не только состояние квартиры, но и дома в целом, месторасположение объекта, наличие инфраструктуры.

Отчет должен соответствовать следующим требованиям:

  • Документ будет принят, если он прошнурован, пронумерован, скреплен печатью уполномоченного сотрудника и руководителя
  • Иметь полную информацию об объекте, его месторасположении, качеством постройки, дополнительными характеристиками
  • Все справки, на основании которых производилась оценка, должны быть приложениями договора в копиях
  • Наличие расчетов стоимости недвижимости разными методами
  • В отчете должны присутствовать фотографии, позволяющие оценить недвижимость
Результатом исследования является определенная рыночная и ликвидационная стоимость объекта. Последняя определяет, за какую стоимость можно реализовать недвижимость в короткий срок. Она считается с применением дисконта к рыночной стоимости и от нее кредитор сделает скидку для расчета залоговой стоимости.

Документ будет предоставлен клиенту после оплаты комиссии. Срок действия отчета об оценке 6 месяцев.

Требования банков к оценке

Если заемщик производит оценку в неаккредитованной у банка компании, кредитор должен проверить оценщика, его правомочность и полномочия. Это может занять до 30 дней после предъявления банку документов на оценочную компанию.

Документы предоставляются в нотариально заверенных копиях:

  • Свидетельство о государственной регистрации ЮЛ, Выписка ЕГРЮЛ на момент обращения в банк (срок действия 30 дней)
  • Копии учредительных документов, Свидетельства о постановке на налоговой учет
  • Копия страхового полюса компании и гражданской ответственности оценщиков
  • Документы, подтверждающие полномочия сотрудников компании
  • Выписка СРО, со сроком получения не более 30 дней

Требования к оценщикам и отчету о стоимости имущества:

  • Компания (или физическое лицо) должна работать на рынке не менее 3-х лет
  • Соответствие требованиям законодательства, предъявляемым к оценочным компаниям и физическим лицам
  • Если документы на недвижимость не оформлены, при предоставлении не полного пакета документов, компания не вправе производить оценку
  • Осмотр объекта должен быть произведен лично оценщиком с выездом на место
  • Отчет должен быть составлен в такой форме, чтобы любой пользователь смог самостоятельно определить стоимость недвижимости на основе представленных данных. Должны присутствовать формулы, графики, фотографии
  • Минимальная сумма страхового покрытия 300–3 000 тыс. р.

Особенности банков

Сбербанк логотипСбербанк требует оценки методами сравнительного или затратного подхода, без применения доходного подхода. В отчете должны присутствовать данные об объектах-аналогах в количестве не менее 4-х штук.

Банк ВТБ логотипВТБ отдает предпочтение оценочным компаниям, которые имеют рекомендательные письма из СРО, проверяет наличие Сертификатов о повышении квалификации оценщиков. При оценке компании требуется предоставления ее финансовых отчетов: бухгалтерского баланса, ф. № 2 или деклараций по УСНО за 2 предыдущих и текущий года. Отдельные требования выдвигаются к предложению о партнерстве.

Россельхозбанк логотипРоссельхозбанк требует предоставление отчета в печатном и электронном виде, на съемном электронном носителе информации. Обязательно применение доходного, затратного, сравнительного подходов оценки.

Газпромбанк логотипГазпромбанк устанавливает дополнительное ограничение: с момента осмотра объекта недвижимости до составления отчета не должно пройти более 3 месяцев. Выставляет требование по анализу рыночных цен, данные должны быть получены не ранее 9 месяцев до составления отчета. Кроме фотографий основных помещений должны присутствовать фотографии дома, участка, вида из окон, подъезда. Все существенные повреждения и дефекты должны быть сфотографированы и приложены к документу.

Банк ДельтаКредит логотипБанк ДельтаКредит заявляет более лояльные требования к оценочным компаниям: страховое покрытие от 300 тыс. р., стаж работников в профессиональной сфере от 1 года.

Полные требования банков к оценочным компаниям, составлению отчетов, размещены на их сайтах. Количество аккредитованных оценщиков у каждого банка достаточно велико, для того, чтобы заемщик смог сделать свой выбор.

One comment on “Оценка - все, что нужно знать перед получением ипотеки”

  1. Дочери одобрили ипотеку в новостройке в сельской местности в предчистовой отделке. Оценщик, аккредитованный банком, оценил стоимость жилья в 2,7 млн. рублей. Однако банк одобрил ипотеку в размере 2 млн. всего!
    После одобрения ипотеки, но до того, как сумма стала известна, дочь вложилась в ремонт и мебель. Потратила деньги.
    Банк категорически отказался пересматривать сумму кредита!
    Это был Россельхозбанк!
    Будьте с ним осторожней. Не повторяйте ошибки моей дочери.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Все о получении ипотеки, приобретении недвижимости
©2020 Ipoteka.cc

Мы в социальных сетях