Перепланировка квартиры в ипотеке - как оформить, в каких случаях возможна

02.09.2020

Квартира, приобретенная по ипотеке, является собственностью заемщика. В связи с тем, что недвижимость находится в залоге у банка, имеются ограничения по распоряжению имуществом. Можно ли совершать перепланировки в залоговой квартире, когда это допустимо.

Что говорит закон

Определение перепланировки дано в ЖК РФ ст. 25. Согласно Закону – это переделка квартиры по усмотрению собственника, которое требует внесения изменений в технический паспорт. Перепланировки бывают эскизные, проектные, капитальные.

Законодательно владелец имущества имеет право распоряжаться им, производить ремонтные и другие работы, осуществлять переустройство недвижимости, если это не причинит вред конструкциям здания и соседям.

На ипотечную квартиру накладывается обременение, не позволяющее совершать с недвижимостью ряд действий. Конкретные ограничения оговариваются в заключаемом договоре ипотеки. Там может стоять полный запрет на перепланировку квартиры или будет потребовано согласование сделки с кредитором.

Почему банк может быть против

Ипотечная квартира является обеспечением по кредитному договору, банк не может допустить снижения рыночной стоимости жилья, чтобы не получить убыток, если потребуется реализация имущества для покрытия долгов.

Банк обязательно согласовывает сделку со страховой компанией. Именно она покрывает все риски связанные с перепланировкой квартиры, находящейся в ипотеке. Договором страхования также может быть наложен запрет на осуществление капитальных работ. Стоимость страхового полиса зависит от технических характеристик жилой площади, если она получает иную конфигурацию, выплаты по страховому полису при наступлении страхового случая не последует.

Страховая компания может провести дополнительную экспертизу недвижимости, для определения страхового покрытия, за счет собственника квартиры.

При капитальной переделке залоговой недвижимости в ипотеке, страховщик имеет право потребовать заключение нового договора, с оплатой нового страхового полиса.

Например, Правилами страхования недвижимого имущества Страховой Компанией Сбербанка определено, что страховщик вправе требовать доплаты страховой премии или изменения условий договора при увеличении степени риска. Если страхователь отказывается от этого, договор может быть расторгнут (п. 11.6.2).

Без согласования с банком можно осуществить переустройство жилого помещения. К видам работ, которые не требуют согласования с кредитором, относятся:

  • Замена полов, например, на ламинат
  • Замена оконных или дверных блоков
  • Замена санитарно-технического оборудования, труб, батарей отопления

Для осуществления данных изменений не требуется даже составления эскиза и внесения документальных изменений.

Следующие виды работ необходимо согласовать с банком:

  • Ликвидация перегородок, которые не являются несущими
  • Разборка встроенной мебели
  • Перестановка раковины, электрической плиты
  • Остекление балкона
  • Устройство или заделка дверных проемов

Данные виды работ требуют составления эскиза или проекта.

Если потребуется перенос коммуникаций, включение в жилую площадь нежилого помещения, согласовать сделку будет сложнее. Обычно банки не дают разрешение на капитальную перепланировку.

Существуют виды работ, на которые банки никогда не дадут согласие, так как это противоречит требованиям законодательства. К ним относятся перенос (снос) капитальных стен, остекление балконов, если на них расположены пожарные лестницы, перенос туалета таким образом, что он окажется над комнатами соседей.

Если заемщик предоставляет кредитору документы, из которых будет понятно, что после проведения изменений стоимость жилья останется на прежнем уровне или возрастет, он не будет препятствовать собственнику.

Как следует действовать заемщику

Если заемщик решил производить перепланировку квартиры, находящейся в ипотеке, следует это делать законно. Незаконные способы могут привести к неприятным последствиям. Кредитор имеет право проверять заложенное имущество и при обнаружении расхождений с техническим паспортом применять меры к должнику: наложить штраф, потребовать привести жилплощадь в соответствие с документами. Если заемщик не выполнит требование банка, он имеет право предъявить кредит к досрочному взысканию.

Порядок действий по перепланировке квартиры в ипотеке:

  1. Заказать технический паспорт на квартиру
  2. Составить эскиз или проект. Необходимо чтобы план перепланировки был составлен специалистами, чтобы у банка не возникло сомнений в компетентности исполнителей проекта
  3. Некоторые виды работ требуют согласования с дополнительными органами. Например, переустановка газового оборудования потребует согласования со службой газа, пожарным надзором. Если планируется перенос кухни, туалета, потребуются разрешения Роспотребнадзора, бытовых электроустановок – Ростехнадзора
  4. Согласовать со всеми собственниками квартиры
  5. Проект следует согласовать со страховщиком и кредитором
  6. Собственник с необходимыми документами (документы на недвижимость, проект, разрешения требуемых инстанций, техническое заключение, разрешения страховой компании и банка) обращается в жилищную инспекцию при Администрации района по месту нахождения недвижимости для получения разрешения на проведение работ
  7. После проведения работ, специально созданная комиссия должна подписать акт ввода объекта в эксплуатацию. С ним обращаются в БТИ для изменения технического паспорта квартиры. Новые документы на помещение передаются в банк.
Банки не разрешат проведение переделок залогового имущества, если заемщик нарушает условия договора ипотеки, допускает выход кредита на просрочку.

Дополнительно может быть выставлено требование, чтобы заемщик определенный период уже погашал кредит, например, не менее полугода. Некоторые залогодержатели взыскивают тариф за оказание услуги, устанавливают сроки проведения работ.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

Неузаконенная перепланировка квартиры может быть незначительной и значительной, допустимой или недопустимой. В зависимости от этого банки предоставляют возможность покупки в кредит такой недвижимости или отказывают в сделке. Если были изменены конструктивные элементы жилья, узаконить перепланировку не получится.

В целом банки не запрещают покупать жилье с неузаконенной перепланировкой по ипотечному договору, если она является допустимой. Договором предусматриваются сроки, в течение которых заемщик должен привести жилье в надлежащее состояние: узаконить изменения состояния недвижимости или вернуть соответствие объекта к имеющимся техническим характеристикам.

Лояльно к допустимой незаконной перепланировке относятся такие кредиторы, как Сбербанк, ВТБ, Райффайзенбанк, ДельтаКредит. Условиями договоров ипотеки предусматривается оформление в залог такой недвижимости. Выставляется условие приведения документов в соответствие в срок от 6 месяцев до 1 года.

Условия ипотеки не зависят от данного параметра недвижимости, кредит будет предоставлен по стандартным требованиям. Проблема может возникнуть с определением рыночной стоимости недвижимости. Такая жилая площадь будет оценена ниже, чем квартира с безупречно оформленной документацией. Страховая компания также может увеличить стоимость страхового полиса из-за увеличения риска сделки.

Квартиры с узаконенной перепланировкой принимаются для обеспечения ипотеки на общих основаниях.

Условия в банках

Сбербанк логотип

Сбербанк не ставит запрета на осуществление заемщиком перепланировки недвижимости, есть только необходимость в согласовании. Это определено Общими условиями кредитования:

Особенности перепланировки ипотечной квартиры в Сбербанке

С полным текстом документа можно ознакомиться по ссылке.

Банк ВТБ логотип

В ВТБ Правилами предоставления ипотечных кредитов п. 8.1.1.18,  8.1.1.19 предусмотрено, что при наличии неузаконенной перепланировки заемщик обязан привести квартиру в соответствие с кадастровым паспортом за 6 месяцев после заключения договора. Если вернуть недвижимость к первоначальному состоянию невозможно, заемщик обязан зарегистрировать перепланировку надлежащим образом. Должник должен предоставить кредитору документы, подтверждающие соответствие фактического состояния объекта кадастровому, техническому паспорту.

Банк ДельтаКредит логотип

Банк ДельтаКредит обязывает заемщика согласовать имеющуюся перепланировку квартиры в органах местного самоуправления в соответствии с требованиями законодательства. Если это невозможно, за свой счет привести недвижимость в состояние, соответствующее документам на квартиру. На регистрацию сделки заемщику предоставляется 12 месяцев с момента заключения договора или осуществления переобустройства жилья. Это указано в п. 5.1.15 ипотечного кредитного договора:

Перепланировка квартиры в ипотеке банка ДельтаКредит

Заключение

Перепланировка квартиры является дорогостоящей процедурой. Ее стоимость может составить более 50 тысяч рублей только на согласования, получение разрешений, заказ проекта, доплату страховой компании и т. д. Дополнительно собственник должен будет приобретать строительные материалы, оплачивать работы. Отвлечение финансовых средств из бюджета может повлечь за собой невозможность своевременного погашения кредита. Поэтому предварительно следует составить смету предстоящих расходов и продумать их целесообразность.

Следует прочитать ипотечный договор, чтобы узнать условия банка и договор страхования недвижимости, где также могут быть обозначены ограничения. Только после полного согласования сделки с кредитором и страховой компанией, можно начинать заниматься перепланировкой жилья. Если задумана капитальная перепланировка, это может стать возможным только после полного погашения ипотеки и снятия с недвижимости обременения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Все о получении ипотеки, приобретении недвижимости
©2020 Ipoteka.cc

Мы в социальных сетях