Право собственности в ипотеке - объясняем все нюансы

02.09.2020

Возникновение права собственности на ипотечную квартиру, что такое долевая, совместная собственность. Чем отличается покупка недвижимости в строящемся доме.  Является ли созаещмик собственником приобретенной недвижимости, можно ли переуступить право владения недвижимостью.

Виды собственности на недвижимость

Квартира, приобретенная за счет банковского кредита, становится залогом для обеспечения предоставленного кредита. Несмотря на то, что она сразу оформляется в собственность заемщика, на нее накладывается ограничение по распоряжению. Жилье может находиться в собственности одного или нескольких человек.

Объект недвижимости может быть оформлен в единоличную (полную) и общую собственность.

  • Полная собственность на квартиру может быть оформлена на заемщика, у которого не зарегистрирован брак на момент заключения сделки. Даже после его вступления в брак, он останется единственным собственником недвижимости, как приобретенной до брака. Исключения составляют случаи, если вторая половина активно участвовала в погашении ипотечного займа и может доказать это в суде.
  • Общая собственность. Гражданский Кодекс РФ определяет виды общей собственности, как долевая и совместная. Ст. 244 ГК РФ дает понятия этих видов: долевая – с определением доли каждого владельца, совместная – без выделения долей.
    • Долевая собственность - если выделяется конкретная доля каждого собственника. Она может быть выражена в разделении объекта на конкретные доли (например, ½) или выделенными в натуре, например, комната, площадью 15 кв. м.
    • Совместная собственность без выделения долей оформляется на супругов. Недвижимость в этом случае принадлежит обеим сторонам сделки в равных долях, без их разделения.

Кто имеет доли в купленной ипотечной квартире

Супруги

Если недвижимость приобретается супругами, при отсутствии брачного договора, они становятся владельцами квартиры в равных долях.

Квартира считается совместно нажитым имуществом и для получения банком права на залог, супруги должны выступать созаемщиками по договору. Это определено Семейным Кодексом РФ ст. 45.

Супруги заключают брачный контракт, распределяющий доли владения недвижимостью или совсем исключающий совместную собственность, недвижимость оформляется согласно требованиям документа. Наличие документа позволит определить долю каждого из супругов в сделке, когда один из участников платит значительно больше, чем другой.

Созаемщики

Если при оформлении ипотечного кредита участвовал созаемщик (один или несколько), его право на квартиру зависит от того, как были оформлены документы.

При заключении кредитного договора, кредиторы, как правило, предлагают определить долю каждого участника сделки на приобретаемое жилье. Это производится путем составления дополнительного соглашения к кредитному договору.

Обычно соглашение содержит информацию о размере доли собственности созаемщика, и при каких обстоятельствах она будет выделена. Например, при невозможности выполнения заемщиком обязательств по ипотечному кредиту перед банком, созаемщик обязан самостоятельно вносить платежи по кредиту. В пропорциональном отношении понесенных затрат, к полной стоимости сделки, он будет иметь право на долю в квартире.

Банки негативно относятся к процедуре разделения ипотечной квартиры созаемщиками в неравных частях. Это обусловлено стремлением кредитора снизить риски. Если недвижимость оформлена на всех созаемщиков в равных долях, то и ответственность за погашение задолженности они несут равную. Среди банков заключить договор различным размером долей созаемщиков можно через Альфа-Банк, Связьбанк.

Определение долей осуществляется самими участниками сделки путем заключения дополнительного соглашения, где прописываются доли ежемесячного платежа для каждого созаемщика.

Если один из участников сделки перестает платить ипотеку, другие на основании соглашения могут подать на него в суд с требованием взыскания необходимой суммы денежных средств.

Доля выделяется после полного погашения задолженности, путем предъявления в Росреестр доказательств размера фактического взноса созаемщиком по платежам. Созаемщик может отказаться от своей доли, написав нотариальный отказ и предъявив его при подаче документов на регистрацию имущества.

Переуступка и наследование ипотеки

Переуступка права собственности

Необходимость переуступки права собственности на квартиру по ипотеке у заемщика может возникнуть в следующих ситуациях:

  • Если супруги разводятся, и одна сторона отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе. При этом ипотечную сделку обслуживает второй супруг
  • Если возникает срочная необходимость в погашении кредита и продаже недвижимости

Обычно банки не разрешают менять собственников ипотечной квартиры до полного погашения задолженности.

Наследование

Переуступка права может возникнуть в связи со смертью заемщика, когда собственниками недвижимости становятся наследники.

Если заемщик не был застрахован по риску ухода из жизни, наследники получают в собственность имущество с обременением и будут обязаны погашать кредит и проценты, становясь новыми заемщиками по договору.

Кредитор может пойти на встречу новым заемщикам, если они не имеют финансовых возможностей для погашения кредита. Недвижимость будет продана с торгов, банку выплачен остаток задолженности, разница останется у наследников.

Регистрация квартиры в собственность

Квартира, приобретаемая в ипотеку одним заемщиком, супругами, у которых отсутствует брачный контракт, становится их собственностью сразу после регистрации. Договор регистрируется в Росреестре. На руки предоставляется выписка из ЕГРН с новыми собственниками жилья и наложением на объект недвижимости обременения в пользу кредитора.

Для того, чтобы подать документы на регистрацию, требуется собрать пакет документов. В зависимости от вида сделки пакет будет разным.

Готовая квартира

Необходимые документы:

  • Паспорта всех участников сделки
  • Договор ипотеки, закладная
  • Документы на недвижимость: технический паспорт, справка об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц, документ, подтверждающий, что нет задолженности за жилищно коммунальные услуги,
  • Договор купли-продажи, с правоустанавливающими документами бывшего собственника, согласием супруга/ги на сделку, разрешение органов опеки (при необходимости)
  • Квитанция об оплате госпошлины

Строящаяся недвижимость

Если фактически квартира еще не построена, оформить на нее собственность будет невозможно. Сделка совершается только после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию и выдачи покупателям кадастрового и технического паспорта.

Когда документы на объект получены, заемщику потребуется заказать оценку рыночной стоимости и представить в банк для оформления закладной.

Для регистрации недвижимости предоставляются следующие документы:

  • Договор долевого участия в строительстве
  • Акт приема-передачи квартиры, кадастровый, технический паспорта
  • Ипотечный договор, закладная
  • Справка о перечислении средств за квартиру застройщику
  • Квитанция об оплате госпошлины

По принятию пакета на регистрацию сторонам процесса предоставляется расписка о получении документов. Срок регистрации недвижимости составляет от 7 до 15 дней, если не возникает необходимость в предоставлении дополнительных справок.

Снятие обременения

Полностью погасив задолженность по ипотечному кредиту, владельцу квартиры следует снять с нее обременение, чтобы получить возможность ей распоряжаться. Это делается через обращение в Росреестр с заявлением и пакетом следующих документов:

  • Паспорта собственников
  • Оригинал договора об ипотеки
  • Документы на недвижимость
  • Закладная с отметкой о погашении

Государственная пошлина за снятие обременения не взыскивается. Обременение будет снято в течение 3-х дней. По желанию собственника, он может получить новую выписку из ЕГРН с отметкой об отсутствии обременения на жилую площадь.

Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала

Когда жилье приобретается с материнским капиталом, собственниками недвижимости становятся и несовершеннолетние дети.

При оформлении ипотечного договора, для перечисления средств материнского капитала из Пенсионного фонда, родители должны оформить нотариальное обязательство о выделении доли детей, после оформления недвижимости в собственность. Текст документа содержит ответственность заемщика (ов) по выделению доли детям после погашения ипотеки и снятия с объекта обременения. Размер доли устанавливается не менее минимального размера жилой площади по санитарным нормам для региона.

Выделение производится путем составления соглашения или написания дарственной. Оно должно быть нотариально заверено.

Законодательно установлен срок для осуществления процедуры – 6 месяцев. В противном случае на родителей может быть заведено уголовное дело, сделка по приобретению жилой площади может быть признана ничтожной и произведено изъятие приобретенного жилья.

Заключение

При оформлении ипотечного договора банки осуществляют полное сопровождение сделки. Они помогут с составлением брачного контракта, соглашения о распределении долей между заемщиком и созаемщиками. Подача документов на регистрацию ипотеки также осуществляется с помощью менеджеров кредитора. Они окажут содействие в сборе пакета документов, подскажут, в какие структуры следует обращаться за справками. Сотрудники банка будут держать сделку на своем контроле до ее регистрации и предоставления ипотечного займа. Далее в обязанности банка будет входить только контроль сроков платежей и своевременность оплаты задолженности.

После погашения кредита, оформлять документы потребуется бывшему заемщику самостоятельно. Если возникают сложности, можно обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Все о получении ипотеки, приобретении недвижимости
©2020 Ipoteka.cc

Мы в социальных сетях