Продажа ипотечной квартиры - все нюансы

31.08.2020

Как продать недвижимость в ипотеке? Представляем актуальную информацию с примерами документов и четкими пошаговыми рекомендациями.

В первой части статьи расскажем об общих правилах продажи ипотечной квартиры. Затем поясним нюансы продаж: при разводе, при оформлении покупателем ипотеки, квартиры с банковским долгом и прописанными несовершеннолетними детьми.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Сразу отвечаем на самый популярный вопрос собственников: можно ли продать жилье в ипотеке?

Требования по сделкам с ипотечным жильем прописаны в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 №102-ФЗ. В ст. 37 указано, что залоговое имущество «может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена».

Ключевой момент для банка – чтобы кредит был погашен. Поэтому финансовой организации невыгодно препятствовать продаже. Но при этом нужно сначала закрыть займ и снять обременение с объекта недвижимости, а потом уже переоформлять квартиру на покупателя.

Виды сделок по квартирам с ипотекой

По форме расчета сделки совершаются одним из вариантов:

  • покупатель оформляет ипотеку: первоначальный взнос направляется на то, чтобы продавец погасил свой кредит;
  • у покупателя есть вся сумма для наличного/безналичного расчета.

По способу продажи сделки бывают трех видов:

  1. Покупатель передает продавцу часть денег для расчета по ипотеке. Остальную сумму продавец получает после регистрации переуступки права собственника в Росреестре (ЕГРН).
  2. Продавец переоформляет ипотеку на покупателя. Банку предоставляется пакет документов на нового заемщика (подтверждение доходов, трудовой стаж и т.д.). Вопросы по уже выплаченной части кредита продавец и покупатель решают самостоятельно.
  3. Продавец получает потребительский кредит на оставшуюся сумму долга по ипотеке. Расплачивается с банком, а потом продает квартиру по обычной схеме без обременений.

В большинстве случаев договоры купли-продажи заключаются по первому сценарию, и ему в первую очередь посвящена наша статья.

Как продать недвижимость в ипотеке: досрочное погашение долга

При этом способе продажи квартиры в ипотеке процедура включает несколько обязательных стадий. Даем пошаговую инструкцию.

Получение разрешения банка на продажу ипотечной квартиры

По ст. 37 №102-ФЗ, действия с залоговым имуществом совершаются только с согласия залогодержателя. Обратиться в банк рекомендуется, даже если вы решили самостоятельно досрочно погасить ипотечный кредит и потом продавать квартиру. Кредитная компания может предъявить дополнительные требования, о которых выгоднее узнать заранее.

Заключение с покупателем предварительного договора купли-продажи (договора задатка)

Документ нужно заверить у нотариуса и прописать пункты:

  • обязательство продажи после погашения долга;
  • сумму договора;
  • порядок расчетов;
  • срок снятия обременения банком с объекта недвижимости.

Срок действия документа и подписания основного договора определяется участниками соглашения. Если он не указан, то, по ст. 429 ГК РФ, автоматически составляет 1 год.

Хранение и получение денег за продажу

Первую часть суммы (задаток) покупатель передает в банк для погашения ипотеки, после чего продавец пишет расписку в получении денег.

Способы хранения денег:

  • в банковской ячейке: забрать наличные можно только при выполнении условий допсоглашения (регистрации права собственника для покупателя);
  • на депозите нотариуса: наличные или безналичный перевод поступают на счет нотариуса по соглашению о денежных расчетах;
  • на счете по аккредитиву: банк предоставляет услугу по безналичному хранению и переводу финансов аналогично использованию ячейки.

Снятие обременения с квартиры

Когда кредит закрыт, банк выдает справку об отсутствии задолженности и закладную по ипотеке (если она была оформлена).

С этими документами продавец отправляется в МФЦ или Регпалату, чтобы снять обременение с квартиры. Как правило, его сопровождает представитель банка.

Заключение договора купли-продажи

Теперь недвижимость не в залоге у банка, и можно составлять основной договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Часто кредитная компания выдает свой бланк для совершения сделки.

Договоры по объектам с непогашенной ипотекой обязательно должны регистрироваться у нотариуса.

Регистрация сделки в МФЦ или Регпалате (Росреестре)

Когда документы подписаны, продавец и покупатель идут в МФЦ или Регпалату, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Эта операция облагается госпошлиной в размере 2000 рублей (по 1000 на каждую из сторон).

Получение остатка по договору

После получения свидетельства собственника покупателем, продавец получает остальную часть денежных средств, предусмотренную по договору.

Если покупатель оформляет ипотеку

Часто, покупатель подает документы в банк продавца: возможно получить более выгодные условия и проще пройти проверки службы безопасности.

От продавца потребуются документы:

  • копии паспортов всех собственников;
  • техпаспорт и выписка из ЕГРН на жилую недвижимость;
  • справка из управляющей компании об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
  • справка из паспортного стола по форме №9 о прописанных в квартире (выписка из домовой книги);
  • при участии несовершеннолетних: свидетельства о рождении и разрешение органов опеки;
  • согласие на сделку супруга (при наличии).

Если покупатель оформляет ипотеку, то задаток становится первоначальным взносом. Остаток суммы продавец получает после одобрения кредита.

Продажа квартиры в недостроенном доме

Если продается квартира в строящемся доме, то необходимо получить разрешение застройщика вместо разрешения банка.

При долевом участии в строительстве вместо договора купли-продажи подписывается договор переуступки прав требования к застройщику.

Договор переуступки заключается до оформления акта приема-передачи жилого помещения и получения ключей от жилья.

В период между получением ключей и регистрацией в Росреестре прав собственника на построенную квартиру сделки купли-продажи запрещены.

Можно ли продать квартиру с просрочкой по ипотеке

Продажа квартиры с ипотечным долгом при просрочке платежей бывает:

  • во внесудебном порядке: заемщик добровольно решает продать жилье, чтобы рассчитаться с долгами;
  • в судебном порядке: если просрочено более, чем 3 платежа за 12 месяцев, то банк через суд может потребовать продажи.

Чем больше просрочка, тем менее дружелюбно будет настроен банк. Даже незначительная недоплата по ежемесячному взносу считается невыплаченным взносом.

Бывает, что после продажи квартиры денег на расчет с банком недостаточно (например, если долго длились судебные тяжбы и копился просроченный долг). Тогда суд обязывает заемщика выплатить недостающую сумму в ограниченный срок.

Продажа через суд

Сначала заемщику, как правило, предлагаются варианты по реструктуризации долга или досрочному погашению остатка. И только после неудачных переговоров кредитная организация подает в суд.

Как продает ипотечную квартиру банк, если жилье изъято за долги:

  1. Суд длится до 6 месяцев. Продажа имущества в среднем занимает около 1 года. В это время заемщик имеет право проживать в квартире.
  2. Начальная сумма продажи устанавливается по соглашению сторон или решением суда, если компромисса нет (обычно, ниже рыночной на 10-15%).
  3. Служба судебных приставов проводит аукцион, который считается состоявшимся при участии хотя бы двух игроков. Покупателем станет тот, кто предложит больше.
  4. Если после первого круга жилье не продано, то базовая ставка снижается на 15%.
  5. Если после второго тура продажи не случилось: жилой объект переходит в собственность банка.
  6. Если покупатель нашелся: сумма должна покрыть все издержки банка (тело кредита, проценты, пени, штрафы, судебные расходы). Когда получено сверх этого, то излишек получает заемщик.
Если кредитный договор не расторгнут на дату вынесения решения судом, то сумма долга продолжит расти.

Если во время судебного разбирательства у клиента появилась возможность погасить просрочку, то банк обычно идет на уступки и отзывает иск.

Продажа во внесудебном порядке

Сначала продавцу нужно встретиться со специалистом банка по просроченной задолженности.

На встрече в заявлении-объяснительной подробно описать возникшую ситуацию и обозначить продажу квартиры как решение проблемы.

Далее подписывается соглашение о продаже залогового жилья за определенный срок (например, 3 месяца). За этот период заемщик сам ищет покупателей и пытается совершить сделку. При неудаче по окончанию установленного времени банк может продлить соглашение.

Все время, пока квартира продается, долг перед банком будет расти.

Поэтому в обоих случаях продажа с просрочкой невыгодна.

Продажа ипотечной квартиры при разводе

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, если ее владельцы решили развестись?

Сначала нужно уведомить банк о разводе и готовящейся продаже, чтобы получить разрешение.

Если до оформления ипотеки супруги не заключали брачный договор, то права и обязанности по отношению к недвижимости делятся в равных долях (или тот, с кем останутся дети, получает бОльшую долю). Независимо от того, созаемщики они или нет.

Оставшиеся после продажи и погашения ипотеки деньги банк отдает супругам, чтобы они разделили их сообразно своим долям.

Продажа доли в ипотечной квартире после развода происходит только с нотариально заверенного согласия второго супруга.

Если в сделке по продаже ипотечной квартиры участвуют несовершеннолетние дети

Основные правила для продаж с участием лиц до 18 лет:

  1. Необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства (ООиП). Для этого нужно обратиться в Отдел опеки вашего города или района с пакетом документов (оригиналы и копии):
  • заявление от обоих родителей (+заявление от ребенка, если ему больше 14 лет);
  • свидетельство о праве собственника (+копия);
  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт (+копия);
  • паспорта родителей (+копия);
  • предварительный договор купли-продажи;
  • документы на продаваемый и приобретаемый объект недвижимости (список уточнить в Отделе опеки).

Без этого разрешения Росреестр не зарегистрирует сделку, в которой задействованы права малолетних детей.

  1. Во многих кредитных организациях в ипотечном договоре установлено условие: выделение долей несовершеннолетним детям только когда недвижимость выходит из-под залога. Так банк перестраховывается от возможных трудностей в случае реализации залогового имущества при невыплате кредита.

Поэтому родители подписывают у нотариуса соответствующее обязательство дать права на собственность ребенку после погашения займа. Только с таким обязательством органы ООиП разрешают сделку.

При продаже ипотечной квартиры с таким обязательством возникают сложности: по документам нужны доли именно в продаваемой квартире, а исполнить это нельзя.

В этом случае требуется обратиться в органы опеки и объяснить ситуацию, убедить, что приобретаемое жилье лучше: подходящая для ребенка инфраструктура, больше площадь, новый дом и пр.

В крайнем случае после снятия обременения при внесении покупателем задатка зарегистрируйте право собственника ребенка и после этого уже оформляйте покупку другой квартиры. Главное при этом договориться с покупателем.

Регистрация в Росреестре занимает до 10 рабочих дней.

  1. Важный критерий для одобрения сделки – улучшение или сохранение условий для комфортного проживания семьи.
  2. Сделки по продаже и покупке желательно провести одновременно. Так больше шансов получить одобрение опеки.
  3. Когда дети имеют доли в продаваемой недвижимости, уменьшать или отнимать их запрещено. Об этом сказано в ст. 292 Гражданского кодекса РФ.
  4. Можно уменьшить доли родителей в пользу детей, если приобретаемая квартира меньше по метражу.Когда дети не имеют доли в продаваемой квартире, а просто прописаны, разрешения органов опеки получать не нужно.
  1. Вместо выделения доли в приобретаемой квартире можно перевести деньги на банковский счет ребенка. Сумма должна соответствовать стоимости отчуждаемой собственности.
  2. Если ребенку исполнилось 14 лет, то он обязательно дает согласие на сделку. Документ заверяется у нотариуса.
  3. Чтобы упростить продажу, можно выделить детям долю в другом жилье (например, в квартире родственников). Уточните эту возможность у ООиП.
  4. Перед тем, как продать ипотечную квартиру и купить другую также в ипотеку, в заявке на новый займ укажите, что ребенок получит свою долю. Пропишите это и в договоре купли-продажи.

Все вышеперечисленные нюансы действительны и для квартир, приобретенных с материнским капиталом.

В каждой ситуации банк и орган опеки и попечительства принимают решение в индивидуальном порядке, поэтому нет единого свода правил на куплю-продажу при участии детей. Во внимание принимаются размер и местонахождение жилплощади, доход семьи и многие другие параметры.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Все о получении ипотеки, приобретении недвижимости
©2020 Ipoteka.cc

Мы в социальных сетях