Продажа квартиры покупателю с ипотекой - инструкция продавцу

02.09.2020

Собственнику квартиры важно понимать, какие риски таит продажа квартиры покупателю с ипотекой и как обезопасить себя от них. Выясним, на что следует обратить особое внимание, какие вопросы задавать покупателю, как правильно взаимодействовать с банком.

Законодательство

Законодательной базой для продажи жилья в ипотеку является одноименный федеральный закон №102-ФЗ, а также отдельные положения ст.334 ГК РФ, касающиеся обращения предмета залога. Продавцам недвижимости следует изучить:

  • ст.5 закона, устанавливающую перечень имущества, которое можно продать по ипотеке;
  • ст.6, накладывающую ограничение на совершение сделок с определенным имуществом;
  • ст.9 – о требованиях к содержанию договора;
  • ст.19 – о необходимости государственной регистрации ипотеки;
  • гл.8, касающуюся особенностей ипотеки различных видов жилья.
Хотя при продаже недвижимости в ипотеку банк обязан обеспечить юридическую чистоту сделки, пренебрегать знакомством с нормативными актами не стоит. Например, понимание того, подходит ли ваша квартира под требования, предъявляемые к залогу, позволит своевременно устранить проблемы, препятствующие ее продаже.

Требования к недвижимости

Поскольку продаваемое жилье в дальнейшем будет играть роль ипотечного залога, оно обязано соответствовать некоторым требованиям:

  • находиться на территории РФ;
  • не состоять под арестом;
  • не быть объектом залога у другого банка;
  • дом не должен быть ветхим, аварийным, подлежать сносу (исключение делается для недвижимости, включенной в федеральную или региональную программу реновации);
  • все перепланировки в квартире узаконены;
  • наличие каменного, бетонного или кирпичного фундамента.

Кредитные организации желают иметь в залоге только ликвидную недвижимость, поэтому некоторые из них выдвигают дополнительные требования к продаваемой квартире.

Сбербанк

Сбербанк логотип

Главный банк страны довольно лоялен к продавцам жилья, среди требований к залогу по ипотеке Сбербанка:

  • право собственности на жилье – более 3 лет;
  • износ многоквартирного дома – менее 50%;
  • для сделки можно предлагать комнаты в общежитиях и помещениях гостиничного типа;
  • дом обслуживается компаниями по легально заключенным договорам.

Газпромбанк

Газпромбанк логотип

Кредитная организация предпочитает брать в залог наиболее ликвидное жилье. При этом:

  • обязательно наличие в квартире отдельной кухни и своего санузла;
  • обеспеченность горячим и холодным водоснабжением, отопление во всех комнатах;
  • здание должно иметь исправные двери, окна, надежную крышу (для квартир на последних этажах);
  • объект должен быть официально подключен к коммунальным сетям;
  • не предоставляется ипотека на жилье, построенное до 1994 года

Россельхозбанк

Россельхозбанк логотип

Банк, выдающий ипотеку широким слоям населения, принимает в залог даже не полностью оборудованные квартиры. Среди требований к объекту:

  • постоянное электроснабжение от внешнего источника;
  • материал несущих стен и перекрытий – камень, кирпич, бетон, дерево;
  • жилье в хорошем состоянии, отсутствуют дефекты элементов конструкции и инженерного оборудования;
  • допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки.

Необходимые документы

Основная проблема, с которой сталкиваются продавцы жилья – это сбор документов. Их перечень довольно широк, в зависимости от юридической истории объекта он может дополняться какими-либо специализированными документами.

Для того чтобы сделка прошла в максимально сжатые сроки, продавцу рекомендуется нанести в банк визит совместно с покупателем, чтобы лично предъявить оригиналы запрошенных документов и ответить на вопросы специалиста банка, если они возникнут.

Также, можно передать все документы покупателю под расписку, чтобы он самостоятельно передал их банк.

К визиту в банк должны быть подготовлены следующие документы:

  • общегражданские паспорта всех собственников жилья (если среди них есть дети – свидетельства о рождении);
  • свидетельство о браке (для супружеской пары);
  • брачный договор (если есть);
  • нотариально заверенное согласие второго супруга на отчуждение жилья;
  • при наличии несовершеннолетних собственников – согласие органа опеки и попечительства;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, свидетельство о вступлении в наследство);
  • выписка ЕГРН о праве собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • техпаспорт либо поэтажный план и экспликация с печатью БТИ (для подтверждения отсутствия незаконных перепланировок);
  • домовая книга или выписка из нее (для подтверждения того, что в квартире никто не зарегистрирован);
  • справка из ТСЖ (или иной уполномоченной организации) об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • договор купли-продажи жилья. Образец договора, защищающий права продавца, можно скачать здесь;
  • при наличии предоплаты по договору – расписки продавца о получении денег либо документы банка, подтверждающие факт платежа (приходные ордера, платежные поручения и т. д.);
  • при осуществлении расчетов по договору с использованием услуг кредитной организации – ИНН и реквизиты счета продавца.
В зависимости от внутренних инструкций кредитных организаций могут понадобиться иные документы. Для ускорения процесса одобрения ипотеки предъявлять их в банк рекомендуется в сжатые сроки.

Как происходит сделка продажи квартиры в ипотеку

На начальном этапе переговоров стороны обсуждают базовые условия: цену квартиры, сроки заключения договора, размер задатка или аванса и прочее. При этом следует иметь в виду, что между авансом и задатком есть принципиальное различие:

  • Аванс при расторжении сделки возвращается покупателю, независимо от того, кто от нее отказался.
  • С задатком ситуация иная – если сделку расторгает продавец, обычно он должен вернуть задаток в двойном размере, если от приобретения жилья отказывается покупатель, то продавец оставляет задаток себе. Это более предпочтительный для продавца вариант оформления предоплаты

На этапе заключения договора должны прозвучать слова о том, что жилье приобретается в ипотеку, и стороны четко понимают, какие права и обязанности у них возникают в связи с участием в сделке третьей стороны (кредитной организации).
Необходимо уточнить у покупателя:

  • Одобрен ли ему ипотечный кредит,
  • Какая часть суммы будет уплачена из собственных средств, какая – из заемных,
  • Будет ли использоваться материнский капитал (если документы на него не оформлены, это может увеличить срок заключения сделки).

Дальнейшие действия продавца следующие:

  1. Составляется предварительный договор, где прописаны все нюансы сделки.
  2. Если на данном этапе вносится задаток либо аванс, то составляется расписка (как минимум, в трех экземплярах) о факте получения средств.
  3. Производится оценка объекта независимым оценщиком, при этом определенная им рыночная стоимость квартиры должна соответствовать прописанной в договоре.
  4. Покупатель берет у продавца копии документов (согласно перечню) и предоставляет его в кредитную организацию.
  5. Специалисты банка рассматривают документы и составляют ипотечный договор.
  6. Покупатель подписывает договоры ипотеки и залога.
  7. Покупатель получает кредитные средства.
  8. Вся сумма по договору (за минусом аванса либо задатка) закладывается в банковскую ячейку или перечисляется на аккредитив.
  9. Продавец и покупатель передают пакет документов на государственную регистрацию через Регистрационную палату или МФЦ.
  10. После получения подтверждения того, что документы прошли процедуру госрегистрации: покупатель забирает правоустанавливающие документы на квартиру, а продавец – свой экземпляр договора купли-продажи недвижимости.
  11. Затем происходит окончательный расчет: продавец предъявляет в банк договор, зарегистрированный в Росреестре, потом забирает деньги из ячейки либо ему на счет перечисляется сумма аккредитива.
  12. На заключительном этапе составляется акт приема-передачи недвижимости и фактическая передача ключей от квартиры.
Срок продажи квартиры по ипотеке составляет от 1,5 до 3 месяцев: примерно половина этого времени уходит на согласование сделки в банке и выдаче кредита покупателю.

Как банки действуют в отношении продавца

Кредитные организации довольно охотно сотрудничают с владельцами недвижимости. Несколько лет назад большинство банков предпочитало одобрять ипотеку только на жилье, принадлежащее компаниям-застройщикам. Сейчас ситуация иная: перед кредитными организациями поставлена задача «продвигать ипотеку в массы», любой собственник квартиры может рассчитывать на содействие в поиске покупателя. Поэтому крупные банки начали внедрять сервисы, помогающие продаже квартиры покупателю с ипотекой.

Наиболее популярным и удобным сегодня является сервис Сбербанка – Домклик. На специализированном сайте с помощью удобной онлайн формы можно получить перечень документов для заключения конкретной сделки, выставить свое объявление о продаже недвижимости, получить консультации опытных оценщиков относительно рыночной стоимости объекта. Для клиентов Сбербанка стоимость размещения объявления всего 1 рубль.

Как минимизировать риски продавца

Любая сделка с недвижимостью является высокорискованной, как минимум, потому что ее сумма заведомо превышает трехлетний годовой доход среднестатистического россиянина. Переход такой суммы из рук в руки – наиболее опасный этап для собственника квартиры. Риск заключается в несвоевременном либо неполном расчете по договору, а также – в передаче поддельных денежных знаков.

Как продавец получает деньги по ипотеке и можно ли защититься от обмана в такой ситуации? Самый надежный вариант для собственника жилья – прибегнуть к посредничеству кредитной организации. Вариантов здесь два.

Банковская ячейка

Услуга банка по предоставлению ячейки в аренду выгодна обеим сторонам. Продавец располагает гарантией получения оговоренной суммы, покупатель – своевременной получит документы на квартиру.

При расчетах наличными механизм использования банковской ячейки следующий:

  1. В день заключения сделки стороны под наблюдением банковского работника закладывают в ячейку первоначальный взнос и заемные деньги (см. п. 8 порядка проведения сделки).
  2. Надлежащим образом оформленные и подписанные экземпляры ипотечного договора передаются на государственную регистрацию.
  3. После получения зарегистрированного договора на квартиру стороны (опять же, в присутствии представителя банка) изымают деньги из ячейки и передают продавцу.
  4. Факт расчета по обязательствам подтверждается распиской бывшего собственника жилья.

Аккредитив

Вариант подходит «продвинутым» собственникам. Общий механизм сделки аналогичен вышеизложенному, только вместо банковской ячейки деньги поступают на специально открытый покупателем сберегательный счет (см. тот же п. 8 порядка проведения сделки). После того как собственник жилья выполняет условия сделки и предоставляет банку все требуемые документы, банк производит их проверку. Если все в порядке, деньги переводятся со счета аккредитива на личный счет продавца.

Что делать, если сделка не прошла госрегистрацию

В ипотечных сделках такой вариант практически исключен, поскольку специалисты банка тщательно следят за юридической чистотой документов и соблюдением всех условий сделки. Но если договор купли-продажи не прошел госрегистрацию, то он расторгается. Тогда продавец будет вынужден вернуть полученный аванс (если предусмотрено условиями договора – то даже в двойном размере).

Рекомендации продавцу

  • При заключении договора пропишите порядок распределения расходов по сделке, например, желательно, чтобы услуги оценщика оплачивал покупатель, а услуги по составлению договора аванса или задатка можно разделить поровну.
  • Пропишите условие задатка, как уже говорилось выше, если расторжение договора происходит по инициативе покупателя, задаток останется у вас.
  • С денег, перечисленных на банковский счет продавца по аккредитиву, при снятии через кассу может взиматься комиссия. Чтобы этого избежать, тратьте средства безналичным порядком либо снимайте их спустя 1 месяц после поступления.
  • Один из главных рисков - это то, что продавец откажет другим покупателям с более низкими предложениями цены, а у покупателя с ипотекой не получится довести оформление кредита до конца и будет потеряно до 3-х месяцев. Поэтому нужно постараться самостоятельно проанализировать шансы одобрения ипотечного кредита покупателю квартиры по имеющейся информации. Поэтому, помимо прочего, стоит сходить в банк вместе с покупателем на подачу документов

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Все о получении ипотеки, приобретении недвижимости
©2020 Ipoteka.cc

Мы в социальных сетях