Заемщик, созаемщик и поручитель в ипотеке – различия, требования, права и обязанности

01.09.2020

Когда оформляется ипотечный договор, банки часто выдвигают требование о предоставлении дополнительной гарантии возврата долга. Наиболее распространенным является предоставление созаемщика по договору или поручителя. Насколько выгодным это является для заемщика, кто выступает созаемщиком в обязательном порядке, меры ответственности сторон ипотечной сделки.

Кто участвует в ипотеке со стороны заемщика

В сделке со стороны основного титульного заемщика могут участвовать созаемщики (до 3, 4-х человек) и поручители (1, 2 человека или юридических лиц).

Титульный заемщик является главным представителем кредитного договора на которого оформлена ипотека. Им подписываются документы, сопровождающие сделку, в его обязанности входит внесение взносов по ипотеке, получение выписок, оформление досрочного погашения кредита и т. д. Ипотечный кредитный договор будет находиться на контроле в его личном кабинете интернет-банка кредитора.

Созаемщик несет солидарную ответственность по сделке вместе с основным ссудополучателем. Его доход учитывается при определении максимально возможной величины кредита. Он также может вносить ежемесячные платежи, погашать долг досрочно, обращаться за изменениями условий договора, обращаться в свой или другой банк за рефинансированием.
Солидарная ответственность означает, что стороны несут одинаковую ответственность перед кредитором за своевременное исполнение обязательств.

Основной получатель ипотеки и созаемщики по сделке обладают равными правами и обязанностями. Возникают солидарные обязательства в силу договора или Закона, что определено ст. 322 ГК РФ.

В качестве поручителей привлекаются не только физические, но и юридические лица (если это допускается программой кредитования). Они несут субсидиарную ответственность с заемщиками перед кредитором за надлежащее выполнение условий ипотечного кредитования. По согласованию с кредитором ответственность может быть ограничена конкретной суммой или частью задолженности в процентном отношении.

Субсидиарная ответственность означает, что поручитель несет дополнительную ответственность вместе с заемщиком по договору. В случае необходимости, кредитор сначала предъявляет требование к основному должнику, затем к поручителю. (Ст. 399 ГК РФ).

Права кредитора по взысканию задолженности со сторон определены в ст.323 ГК РФ.

Введение данных лиц в сделку требуется по следующим причинам:

  • Дохода заемщика недостаточно для оформления необходимой суммы в кредит, привлекаются созаемщики. С их помощью сумма кредита увеличится в пропорциональном отношении к их доходам
  • Минимизация рисков банка, связанных с длительным периодом кредитования и крупной суммой предоставляемых денежных средств
  • В связи с приобретением совместного имущества супруги по сделке всегда выступают созаемщиками по ипотеке. Исключением является наличие брачного договора, если в нем есть пункт об установлении режима раздельной собственности на все имущество супругов. Подробнее об этом можно прочитать в материале «Ипотека и брак»

Права и обязанности лиц, участвующих в ипотечном договоре

Наравне с титульным заемщиком, созаемщики и поручители отвечают за своевременный возврат задолженности перед кредитором. Качество обслуживания долга отражается в кредитной истории всех участников ипотеки.

Созаемщик

Обязательства созаемщика по договору наступают после подписания кредитного договора. Банк вправе потребовать от него погашения задолженности при задержке поступления средств от основного кредитополучателя. Для этого не требуется обращаться в судебные органы.

Сумма дохода созаемщика оказывает влияние на величину предоставляемой ипотеки. Чем выше его доходы, тем на большую сумму кредита можно рассчитывать.

Права:

  • может иметь долю в приобретаемом помещении. Обычно, созаемщиками выступают близкие люди: супруги, родители, также возможно привлечение сторонних лиц.
  • может оформить полис добровольного страхования от рисков ухода из жизни, получения инвалидности, потери работы и т. д. Доля ответственности определяется размером уплачиваемых взносов.

Поручитель

Поручитель выступает гарантом своевременного обслуживания ипотечного кредита. Величина его доходов должна соответствовать размеру предоставляемого кредита, но она не влияет на сумму ипотеки.

Взыскание задолженности с поручителя производится через суд, если заемщик признан неплатежеспособным.
Поручитель, в отличие от созаемщика, не может претендовать на долю в собственности в приобретаемой недвижимости. Его правом является подача встречного иска на должника, если пришлось осуществлять погашение ипотеки вместо него.

Поручителем может выступать любое физическое лицо, или юридическое лицо, например, работодатель, при наличии достаточных доходов.

Основные отличия

Главные отличия между поручителями и созаемщиками:

ПараметрПоручительСозаемщик
Влияние размера дохода на величину ипотекиНетДа
Наступление ответственностиПосле признания заемщика неплатежеспособнымПосле подписания кредитного договора
ВзысканиеЧерез судБез суда
Оформление полиса добровольного страхованияНе требуетсяПо желанию
Возможность стать собственником недвижимостиНетДа

Чаще к оформлению привлекаются созаемщики по кредиту, это требование может быть обязательным по некоторым ипотечным программам. Вопрос о предоставлении поручительства решается индивидуально по каждому заемщику.

Требования банков к поручителям, созаемщикам

Все стороны должны соответствовать требованиям банка. Кредитор не выставляет отдельных требований к каждой отдельной категории участников.

Основные требования:

  • Гражданство РФ, регистрация в районе присутствия банка. В некоторых банках ограничение по гражданству и регистрации отсутствует (например, ВТБ)
  • Участвовать в сделке могут физические лица с 18–20 лет до 65–75 лет
  • Ограничение по трудовому стажу: минимальный 1 год в т. ч., 3–6 месяцев на последнем месте работы
  • Предоставление как минимум 2-х документов: паспорта и СНИЛС (ИНН, водительские права, загранпаспорт и т. д.)
  • Для увеличения вероятности одобрения заявки предоставляются справки о заработной плате (по ф. 2НДФЛ или по форме банка), выписка из трудовой книжки
  • Иные документы, подтверждающие состоятельность и благонадежность: свидетельства на право собственности на имеющуюся недвижимость, ПТС на автотранспорт, дипломы об образовании и т. д.
Вывод созаемщика из ипотеки возможен. На его место основной получатель ссуды должен найти равноценное физическое лицо, доходы которого не ниже, чем у действующего созаемщика. Действие производится с согласия банка.

На практике для положительного решения банка должны быть весомые обстоятельства, например, представленные доказательства тяжелой болезни созаемщика.

Замена поручителя производится аналогично.

В случае смерти займополучателя погашение кредита осуществляют созаемщики/поручители. Именно на них банк переведет свои требования. Часть ипотеки в размере страхового покрытия может быть погашена страховой компанией при наличии соответствующего полиса.

При выступлении созаемщиком/поручителем, физическое лицо не теряет право обращаться в банк за дополнительным кредитованием, в т. ч. за ипотекой.

Однако, доходов заемщика должно будет хватать на погашение и действующего кредита и нового. Платежи по действующей ипотеке будут исключены из суммы дохода заемщика при расчете платежеспособности для нового кредита. В обязательном порядке проверяется качество обслуживания долга по действующему договору.

Сбербанк

Согласно требованиям кредитной организации, солидарными заемщиками по ипотечному договору могут выступать до 3-х человек. Супруги выступают солидарными заемщиками, если они являются гражданами РФ и у них отсутствует брачный контракт с пунктом о владении недвижимостью. По количеству поручителей ограничения отсутствуют, но на практике привлекается 1–2.

Супруги должны выступать солидарными заемщиками, даже если один из них не работает.

Требования Сбербанкак созаемщику или поручителю

Какие привилегии дает предоставление дополнительных сторон сделки:

  • Увеличение общей суммы выдачи
  • Снижение процента
  • Установление максимально длительного срока действия договора
  • Снижение требуемой суммы взноса собственными средствами

Принять участие можно с 21 года, до 75 лет (на момент погашения ипотеки) - при стандартной ипотеке и 65 лет, если оформляется ипотека по 2 документам. Общий трудовой стаж от 1 года, минимально человек должен отработать у последнего работодателя 6 месяцев.

ВТБ

Участниками ипотеки могут выступать заемщики, которые имеют любое гражданство, наличие регистрации значения не имеет. Обязательного требования по предоставлению созаемщика или поручителя нет. Каждая сделка рассматривается в индивидуальном порядке. Супруги выступают созаемщиками (если отсутствует брачный контракт) независимо от величины дохода.

Единственным требованием банка к солидарным заемщикам и поручителям выступает наличие трудового стажа минимально 6 месяцев на последнем месте работы и 1 года общего.

При участии в программе «Победа над формальностями», лица, участвующие в сделке, предоставляют паспорт и второй документ (СНИЛС, ИНН).

При получении ипотеки с подтверждением дохода требуется представить справки о доходах, выписку из трудовой книжки. Иностранцы дополнительно предоставляют документ, подтверждающий законность пребывания на территории РФ.

Особенности ипотеки в ВТБ:

  • Созаемщиками в ВТБ могут быть не более 2-х человек. Они должны являться родственниками заемщика.
  • Если оформляется нецелевой кредит под залог недвижимости, допускается залог имущества третьего лица, в этом случае залогодатель выступает поручителем по договору.

Россельхозбанк

При оформлении ипотеки в Россельхозбанке наличие созаемщика поможет не только увеличить сумму кредитования, но и продлить максимальных срок действия кредитного договора. Если к сделке привлекается созаемщик, то основной кредитополучатель сможет погашать кредит до 75 лет.  Им может выступать любое лицо, даже не находящееся в родственных отношениях с получателем ипотеки. Максимальное количество созаемщиков по договору – 3 человека.

Требования Россельхозбанка к созаемщику или поручителю

Требования к созаемщику/поручителю:

  • Наличие гражданства РФ, регистрации по адресу проживания
  • Участвовать в сделке можно с 21 года до 65 лет
  • На последнем месте работы он должен как минимум отработать полгода, общий от 1 года за последние 5 лет, отдельные условия для зарплатных и пенсионных клиентов банка:

Газпромбанк

Кредитная компания выставляет жесткие требования к сторонам ипотеки. Требуется наличие гражданства РФ, постоянное проживание на территории России, у созаемщика не должно быть отрицательной кредитной истории, наличие достаточного дохода. Возраст 20–65 лет (на момент погашения), общий трудовой стаж от 1 года, на последнем месте от 6 месяцев.

Требования Газпромбанкак созаемщику или поручителю
Вопрос о привлечении поручителя решается в индивидуальном порядке.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Все о получении ипотеки, приобретении недвижимости
©2020 Ipoteka.cc

Мы в социальных сетях