Аннуитетные и дифференцированные платежи - все что нужно знать

01.09.2020

На величину переплаты по ипотечным договорам оказывают влияние разные параметры сделки, в т. ч. способ формирования графика платежей. Какой вариант расчета ежемесячных взносов лучше выбрать, чем они отличаются, когда лучше применять тот или иной вариант. Предоставляют ли банки заемщику возможность выбрать способ формирования графика, можно ли поменять аннуитетный платеж на дифференцированный? Список банков, предлагающих разные формы графиков по ипотеке.

Основные понятия

При оформлении ипотечного договора заемщику передается вместе с кредитным договором график платежей, согласно которому ему будет необходимо вносить ежемесячные взносы по кредиту. Формирование таких графиков осуществляется разными способами.

Сейчас применяются 2 основных способа формирования графика погашения задолженности: аннуитет и дифференцированный платеж.

Аннуитет

Данный способ предполагает, что заемщик весь период кредитования будет вносить одну и ту же сумму в погашение задолженности, включающую в себя тело кредита и проценты. Возможность применения данного способа определена Постановлением Правительства РФ №28 от 11.01.2000г. "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации".

Формула расчета выглядит следующим образом:

Формула аннуитетного платежа

Применять сложные формулы для самостоятельного расчета сегодня не требуется. Любой пользователь может рассчитать график при помощи ипотечных калькуляторов, которые имеются на сайтах банков и на специальных сервисах.

Данный способ имеет свои преимущества для заемщика: ему удобнее вносить платежи одинаковой суммой, не сверяясь каждый раз с графиком.

В результате формирования графика банк предусматривает авансовую схему выплаты процентов, а заемщик в итоге выплачивает большую сумму, чем при графике с дифференцированными платежами.

Дифференцированный платеж

Данный вариант предполагает начисление процентов на остаток долга. Несмотря на наличие различных схем выплат, как правило, применяется фиксированная выплата основного долга. Это означает, что сумма задолженности делится на количество платежных периодов и в каждом периоде начисляются проценты и прибавляются к остатку кредита. В итоге получается общая сумма ежемесячных взносов, которая будет стоять в графике.

Соответственно, при максимальном остатке долга будут начислены максимальные проценты и самые большие платежи заемщик должен будет уплачивать в начале кредитования. В дальнейшем, после частичного погашения кредита, сумма процентов будет постепенно уменьшаться и соответственно снижаться ежемесячная выплата.

Ипотечные калькуляторы банков также предоставляют возможность расчета дифференцированных платежей по кредиту.

Преимуществом способа для заемщика является то, он меньше переплачивает по сделке, чем при аннуитете.

Однако данный вариант может подойти не всем клиентам. Сумма первых взносов будет выше, чем при аннуитете, и дохода заемщика может не хватить, чтобы оформить необходимую величину ипотеки. Максимальные выплаты приходятся на первые месяцы пользования ипотекой, когда заемщик несет дополнительные расходы на ремонт приобретенного жилья, переезд и т. д.

Примеры расчета

Для примера расчета выбрана сумма задолженности в размере 5 млн. р. сроком на 10 лет под 10% годовых.

Аннуитетные платежи

Фрагменты графика аннуитетных платежей:

Заголовок графика аннуитетных платежей

График аннуитетных платежей 2018 год

Первые месяцы пользования ипотекой на погашение процентов уходит почти в два раза больше денег, чем на погашение кредита.

График аннуитетных платежей 2021 год

Сумма выравнивается через 3 года: платеж по основному долгу и процентам приблизительно одинаковый.

График аннуитетных платежей 2025 год

Через 7 лет пользования кредитом заемщик по максимуму оплачивает погашение основного долга, сумма процентов составляет половину взноса.

График аннуитетных платежей 2028 год

К концу кредитного договора величина процентов по кредиту будет минимальна, вносимые средства направляются на погашение тела кредита.

В итоге заемщик переплатит по договору 2 929 044 р., ежемесячная выплата составит 66 075 р. на протяжении всех 10 лет.

Дифференцированные платежи

На аналогичных первоначальных условиях сформирован график дифференцированных платежей:

Заголовок графика дифференцированных платежей

График дифференцированных платежей 2018 год

Сумма ежемесячного платежа в счет погашения основного долга 41 667 р. остается неизменной весь срок. Переменную величину имеют начисляемые проценты. Максимальный взнос заемщик уплатит в первый месяц погашения – 83 333р., сумма кредита и процентов является одинаковой.

График дифференцированных платежей 2021 год

Через три года сумма ежемесячных взносов уже снизится более чем на 10 тыс. р., за счет снижения начисленных процентов. Доля процентов в общей сумме взноса составляет почти 42%.

График дифференцированных платежей 2025 год

Через 7 лет кредитования доля процентов в общей сумме платежа составит 24%.

График дифференцированных платежей 2028 год

Последние месяцы срока действия кредитного договора заемщик вносит минимальную сумму, в основном состоящую из тела кредита.

Итого за 10 лет заемщик переплатит по кредиту 2 520 833 р. ежемесячный взнос составит от 83,3 тыс. р. до 42,0 тыс. р.

Сравнение

Чтобы сопоставить результаты, ниже представлены объединенные графики:

Дата/параметрАвгуст 2018Август 2021Август 2025Июль 2028
Аннуитетный платеж всего66 07566 07566 07566 075
в т.ч. основной долг24 40932 90749 01165 529
в т.ч. проценты41 66733 16817 065546
Дифференцированный платеж всего83 33370 83354 16742 014
в т.ч. основной долг41 66741 66741 66741 667
в т.ч. проценты41 66729 16712 500347
Пример наглядно показывает, что выгода заемщика, при сумме кредита в 5 млн. рублей, только от способа формирования графика в виде дифференцированных выплат, составит 408,2 тыс. р.

На дату последнего взноса остаток задолженности в первом случае составит 66,1 тыс. р., во втором 42,0 тыс. р.

Какие способы применяют банки

Программы ипотечного кредитования предусматривают сегодня график формирования по аннуитетной схеме, поскольку это является выгодным для кредитора. Как правило, заемщику не предоставляется право выбора.

Почему банки применяют аннуитет:

  • Кредитор получает свой доход от сделки быстрее, ведь сначала основную массу в составе платежа составляют проценты. Поскольку они начисляются на остаток, величина задолженности снижается медленными темпами, что позволяет кредитору получать большую прибыль
  • Заемщику становится невыгодным погашать кредит досрочно спустя более половины срока пользования заемными средствами. Проценты в основном уже выплачены, в общей сумме платежа большую величину имеет основной долг
  • Снижаются риски сделки для банка
В Газпромбанке и Россельхозбанке клиентам предоставляется возможность выбора способа формирования графика платежей. Однако, окончательное решение остается за кредитором, оно зависит от уровня кредитоспособности заемщика, программы кредитования и других параметров сделки.

Как перейти с аннуитетного платежа на дифференцированный

В банках, где есть возможность формирования ипотечного графика по дифференцированным платежам, не предусматривается возможность перехода с одного способа на другой после оформления сделки. Все параметры кредитования согласовываются до выдачи кредита.

Как рассчитывается досрочное погашение кредита, возврат процентов

Досрочное погашение задолженности обычно осуществляется на дату наступления очередного платежа по кредиту. В расчет суммы включается остаток задолженности на дату погашения + начисленные проценты по графику (способ формирования графика значения не имеет).

Если при аннуитетном графике ипотека погашена досрочно, плательщик переплачивает по сделке за тот период, когда уже не пользуется заемными средствами.

Вернуть переплаченные проценты можно по согласованию с банком, ссылаясь на ст. 809 п.6 ГК РФ, где определено, что заемщик выплачивает проценты банку, начисляемых до дня погашения задолженности, и при аннуитете возникает переплата процентов.

Если кредитор не идет на уступки, возможна подача документов суд. Решение суда может быть неоднозначным и зависит от условий заключения кредитного договора.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Все о получении ипотеки, приобретении недвижимости
©2020 Ipoteka.cc

Мы в социальных сетях