Как определить какой ипотечный банк лучше для Вас

01.09.2020

Подыскать выгодные условия ипотечного кредитования очень важно для любого заёмщика, когда речь идёт о таком долгосрочном и крупном займе. Каких-то 0,2% разницы в ставке на практике оборачиваются сэкономленными или потерянными тысячами рублей. Ключ к тому, как получить выгодную ипотеку и выбрать наиболее подходящий для вас банк – это выявить факторы, дающие вам основание претендовать на снижение ставки.

Стратегия выбора банка для ипотеки

Чтобы найти, в каком банке выгодный процент по ипотеке именно для вас, вы должны определить, какое кредитное учреждение ориентируется именно на тот сегмент клиентов, к которому принадлежите вы.

Посмотрите на это с точки зрения банка. Не вы одни ищете, где выгоднее взять ипотечный кредит – банки тоже ищут клиентов, которым эту ипотеку выгоднее дать. Более того, перед банками ещё стоит задача переманить заёмщиков у конкурентов, которые тоже предлагают ипотеку данной категории населения.

Следовательно, вы должны понять, на каком основании вы можете получить более низкую ставку, выбрать банки, которые делают скидку на этом основании, а затем ознакомиться с деталями их предложений, остановив свой выбор на том кредитном учреждении, где у вас больше дополнительных шансов на снижение ставки и прочие бонусы.

Проще всего объяснить это на примере. В таблице ниже приведены предложения на август 2018г. от 11 банков, лидирующих на рынке ипотечного кредитования. Рассмотрим то, как семья может выбрать среди них оптимальное предложение для жилищного займа.

Сразу оговоримся, что материнский капитал и господдержка – не лучший опорный критерий для выбора банка. Почти все банки за 1-2 исключениями выдают ипотеку с материнским капиталом и с программой господдержки. Таким образом, это никак не сужает ассортимент возможных предложений.

Название банкаСтавкаСрок займаМинимальный размер займаМаксимальный размер займаПервоначальный взнос
СбербанкПерв. от 6,7%, втор. от 8,6%До 30 лет300 000 руб. Не более 85% оценочной или договорной стоимости кредитуемого или залогового имуществаОт 15%
ВТБ От 9,1%До 30 лет600 000 руб. 60 млн. руб.От 10%
ГазпромбанкОт 9%От 1 до 30 лет500 000 руб. 60 млн. руб. От 10%
РоссельхозбанкОт 8,85%До 30 лет100 000 руб. 60 млн. руб.От 15 до 30% в зависимости от вида недвижимости
РайффайзенбанкПерв. от 9,25%, втор. от 9,5%От 1 до 30 лет500 000 руб. для регионов, 800 000 руб. для Москвы и МО.26 млн. руб. От 10%
ДОМ.РФПерв. от 8,75%, втор. от 9%От 3 до 30 лет500 000 руб.20 млн. для Москвы и Питера, 10 млн. для регионовОт 20%, чем выше взнос, тем ниже ставка
ДельтаКредитОт 8,25%До 25 лет600 000 руб. для Москвы и МО, 300 000 руб. для регионов-От 15%
Абсолют банкОт 8,99%До 30 лет300 000 руб20 млн. рубОт 20%
УралсибПерв. от 9,25%, втор. от 9,5%До 30 лет300 000 руб.50 млн. руб.От 10%
СовкомбанкОт 11,4%От 1 до 30 лет300 000 руб.30 млн. рубОт 20%
ТинькоффПерв. от 6%, втор. от 8%До 25 лет-99 млн. руб. От 10%

Факторы, учитываемые при выборе банка

Размер займа

Размер займа играет важную роль в двух случаях – когда покупается очень дорогая недвижимость и когда покупается очень дешёвая недвижимость.

За дорогой недвижимостью лучше всего обратиться в:

  • Сбербанк, где нет «потолка» кредита, есть лишь ограничение на то, что 15% стоимости необходимо внести в качестве первоначального взноса, а максимальный размер ссуды будет определяться лишь доходом заёмщика
  • ВТБ, где для квартир с большим метражом действует специальное предложение «Больше метров, ниже ставка»
  • Тинькофф, где лимит ссуды – 99 млн. руб.
  • Газпромбанк, Россельхозбанк, Уралсиб, которые выдают крупные займы до 50-60 млн. руб.

Когда речь идёт о покупке недорогой недвижимости, комнаты, доли в квартире, то заёмщика наоборот интересует минимальный размер ипотечного займа. Здесь не сработает принцип «Взять минимальную сумму, даже если она больше, а излишек сразу направить на погашение».
Загвоздка здесь в том, что недвижимость служит залогом, и ее стоимость должна в случае проблем с выплатой займа компенсировать банку все убытки. Поэтому нельзя взять кредит на 1 млн. руб., если вы покупаете комнату за 500 тыс. руб. – в случае наступления неплатёжеспособности или банкротства заёмщика продажа этой комнаты не покроет убытки банка.

Поэтому за небольшим ипотечным займом лучше всего обратиться в Россельхозбанк, который выдаст ипотеку от 100 тыс. руб. Это удобно, если ссуда оформляется на покупку земли, которая по сравнению с жилой недвижимостью куда дешевле.

Наименее выгодно брать маленькую ипотеку в ВТБ и ДельтаКредит, где минимальный порог ссуды начинается от 600 тыс. руб.

Первоначальный взнос

В отношении первоначального взноса по ипотеке обычно наблюдается 2 типа потребительского поведения.

  1. Семья максимально долго копит собственные средства и берёт ипотеку только на последнем этапе, когда большая часть стоимости уже накоплена. Как правило, они готовы внести от 60% и более.
  2. Семья нуждается в улучшении жилищных условий и не имеет накоплений (или не желает копить), и как следствие, ищет ипотеку с минимальным первоначальным взносом, который в львиной доле случаев сформирует с помощью материнского капитала.

У первого типа семей не возникнет проблем с подбором ипотеки – банки не устанавливают максимального размера первоначального взноса. Единственная проблема, которая может возникнуть – это если им нужно денег меньше минимального порога ипотеки, но и в таком случае лучше либо накопить недостающую сумму, либо отказаться от ипотеки в пользу потребительского займа.

Второму типу семей лучше обращаться в ВТБ, Газпромбанк, Райффайзен Банк, Тинькофф, Уралсиб, поскольку там достаточно внести 10% от стоимости недвижимости, и такую сумму проще покрыть за счёт накоплений или с помощью материнского капитала.

Программы лояльности

Все программы лояльности подразделяются на три основных вида: корпоративные, зарплатные, «для своих». Разберем их в том же порядке:

  • Говорить что-то о конкретных условиях корпоративных программ довольно сложно, поскольку там все зависит от индивидуального предложения.
    Когда предприятие делает своим сотрудникам зарплатные карты в том или ином банке, этот банк может предложить его сотрудникам взять ипотеку на выгодных условиях.

    Выгода может заключаться в пониженной ставке, повышенном лимите и др., а также распространяться не только на ипотеку, но и на потребительское кредитование. Узнавать о таких предложениях нужно по месту работы или у кредитного менеджера в банке.

  • С зарплатными клиентами все немного проще. Здесь нет корпоративного предложения для конкретной компании, но само наличие зарплатной карты позволяет претендовать на более выгодные условия ипотечного кредитования.
    Вы можете сами открыть карту в банке, потом сходить в бухгалтерию на работе и написать заявление, в котором просите перечислять вашу зарплату на данную карту. Через несколько месяцев (срок устанавливается каждым банком индивидуально) вы будете считаться зарплатным клиентом и сможете претендовать на соответствующие бонусы.

    Такие программы предусмотрены в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Райффайзен Банке и ряде других банков.

    Главное отличие корпоративных и зарплатных программ – это индивидуальный подход. Корпоративные предложения одного и того же банка могут разниться – сотрудникам фирмы «Ромашка» могут предложить ипотеку под 10% годовых, а сотрудникам фирмы «Солнышко» - под 8% годовых. И это нормально, т. к. это зависит от того, насколько банк хочет заполучить ту или иную компанию в качестве клиента, и такие корпоративные предложения обычно не афишируются.Что касается скидок для всех зарплатных клиентов, то они универсальны – все держатели зарплатной карты получают одинаковые условия, которые прописываются на сайте банка (корпоративных предложений там не найти, и эту информацию разглашать не принято).

  • Последняя категория программ лояльности – это "для своих" или "для надёжных клиентов". Называться это может по-разному, но суть одна – вы уже брали кредит в данном банке и успешно его выплатили, или являетесь держателем дебетовой или кредитной карты и др. Вы уже пользуетесь продуктами банка, и следовательно, ему выгодно, чтобы и ипотеку вы взяли здесь же.
    В Россельхозбанке, например, это позволит сэкономить 0,15% от ставки, в ДельтаКредит 0,25% от ставки. Проблема с учётом этого варианта заключается в том, что далеко не каждый банк указывает такую опцию на своём сайте и включает ее в ипотечный калькулятор, но на практике она существует. Поэтому этот момент лучше обсудить с представителем банка, например, позвонив на горячую линию.

Специфические предложения банков

Часто носят акционный характер и ограничены по времени, но не всегда. Например, эксклюзивное предложение ипотеки ВТБ на большие квартиры по пониженной ставке действует только до конца лета 2018 года. А Сбербанк всегда снижает ставку на 0,1% тем, кто оформляет заявку через их сервис электронной регистрации ДомКлик.

Возможность выбора вида платежа по кредиту

Если заемщик заинтересован в дифференцированных платежах по ипотеке, то нужно выяснить, предоставляет ли банк возможность выбора способа оплаты кредита.

Заключение

Выбирая, в каком банке самый выгодный процент по ипотеке, помните, что цифры на сайте – это всегда минимальная ставка. Поэтому надо смотреть не только на ставку, но и на всю совокупность факторов. Оптимальная последовательность действий такова:

  1. Составьте список банков, выдающих ипотеку в вашем регионе
  2. Отсейте банки, где вам не подходит минимальный или максимальный лимит ссуды
  3. Отсейте банки, которые не принимают материнский капитал или не участвуют в программе ипотеки с господдержкой (если вы планируете вносить материнский капитал или подходите под условия программы)
  4. Отсейте те банки, по условиям которых вам не хватает суммы первоначального взноса
  5. Выберите те банки, где вы можете претендовать на льготные программы лояльности – зарплатные, корпоративные клиенты, «предложения для своих»
  6. Просмотрите дополнительные предложения и акции этих банков, и подходите ли вы под их условия
  7. Проконсультируйтесь со специалистом банка по горячей линии или воспользуйтесь ипотечным калькулятором на сайте, чтобы узнать, какие условия предложат именно вам, с вашим уровнем дохода
  8. Подавайте заявку в один или несколько банков. Помните, что отказы в выдаче займов отражаются в вашей кредитной истории, и если там будет слишком много отказов, т.к. вы подали много заявок, вы можете попасть в черный список банков

Кроме того, не забывайте учитывать страхование.

Практически во всех банках отказ от страховки – это или отказ в выдаче кредита, или повышение ставки.

Да, формально вам никто не скажет, что отказали именно из-за страховки, так как по закону нельзя принуждать гражданина страховать жизнь и здоровье, но на практике из-за страховки все равно отказывают. И нужно быть внимательнее с программами коллективного страхования, т. к. это не то же самое, что индивидуальный полис, и от них не получится отказаться в установленный законом период охлаждения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Все о получении ипотеки, приобретении недвижимости
©2020 Ipoteka.cc

Мы в социальных сетях