Что такое залог и его роль в ипотеке

02.09.2020

На сегодняшний день ипотека и залог являются главными инструментами обеспечения возврата гражданами и организациями заемных средств. Эти понятия не тождественны друг другу: чтобы разобраться, в чем состоит различие между ними, нужно изучить их правовую и экономическую природу. Детальный анализ особенностей ипотечного и залогового кредитования поможет ответить на вопрос, какой вариант предпочесть в конкретном случае.

Что такое залог

Любой кредит обладает тремя важными характеристиками:

  • платностью – за пользование чужими деньгами нужно отдавать какую-то часть собственных средств;
  • возвратностью – полученную ссуду придется вернуть кредитору;
  • срочностью – возвратить взятую взаймы сумму необходимо в оговоренный срок.

Роль залога состоит в гарантированном исполнении обязательств по ссуде. Понятно, что передача собственности в обеспечение придает заемщику дополнительный стимул погасить долг полностью и своевременно, а также внести оговоренную плату за пользование денежными средствами.

Определение

Основные аспекты залогового кредитования изложены в ст.334 ГК РФ.

Залог это передача материальных и иных объектов гражданских прав, являющихся собственностью залогодателя, залогодержателю (кредитору). Кредитное обеспечение всегда является акцессорным по отношению к ссудному договору, т. е. при прекращении действия основного обязательства заканчивается и залоговое, при переуступке прав требования по ссуде передаются права по залогу.

При неисполнении должником обязательств, кредитор получает право преимущественного возмещения потерь за счет продажи переданного имущества, если договором не предусмотрен иной вариант расчетов. Важным признаком залогового права является его вещный характер. Оно имеет силу только по отношению к заложенному имуществу и переходит вместе с передачей предмета сделки в другие руки. Поэтому деньги, не имеющие вещной природы, по определению не могут служить обеспечением кредитных обязательств.

Кто такой залогодатель

По нормам ст.335 ГК РФ залогодателем выступают гражданин или организация, являющиеся должниками по кредиту, либо третье лицо, не участвующее напрямую в этих обязательствах.

Третьими лицами могут стать посредники либо те, кто заинтересован в заключении сделки. Залогодатель в ипотеке – это физлицо, передающее кредитору какую-либо недвижимость с целью дополнительной гарантии возврата долга.

Кто может быть залогодержателем

Кредитора, имеющего право при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору обратить взыскание на обеспечение, называют залогодержателем.

Исходя из сути сделки, он может возместить выданные взаймы денежные средства из стоимости заложенного имущества.

Условия возникновения правоотношений

Имущество становится залогом после подписания сторонами соответствующего договора.

Для его заключения необходим пакет документов, подтверждающих материальное положение и трудовую деятельность заемщика и созаемщиков (при их наличии), а также бумаги, доказывающие право собственности на обеспечение и характеризующие его стоимость.

В случае необходимости одной из сторон договора позволено уступить права или обязанности по нему. Соответствующая ситуация регулируется нормами гл.24 ГК РФ. Если происходит перемена залогодержателя, то права кредитора переходят к третьему лицу. Когда сменяется залогодатель, имеет место перевод долга.

Понятие ипотеки

Ипотека – разновидность имущественного залога, обеспечивающего исполнение обязательств по целевому кредиту на приобретение недвижимости.

Роль ипотеки в экономике страны трудно переоценить, поскольку она:

  • помогает привлечению финансовых ресурсов в материальное производство;
  • участвует в формировании жилищного рынка;
  • способствует росту долгосрочного финансового капитала компаний;
  • обеспечивает наличие и сохранность недвижимости;
  • решает жилищную проблему граждан.

Смысл термина «ипотека» в юридическом обороте рассматривается с двух сторон:

  • правоотношение – залог недвижимости (жилья, земли, сооружений коммерческого назначения) для получения ссуды;
  • ценная бумага, выполняющая роль закладной – инструмент учета долга, удостоверяющий права держателя на предмет обеспечения.
Чтобы не смешивать два понятия, нужно запомнить, что не всякий залог является ипотечным, но любая ипотека подразумевает передачу имущества в залог.

Бывает ли ипотека без залога? Ответ однозначный: нет. Любая ипотека подразумевает передачу жилья по договору залога в качестве обеспечения по ссуде. Поэтому взять ипотечный кредит, не заложив какое-либо имущество, нельзя.

Регулирование ипотечного кредитования

Нормативной базой для становления и развития ипотеки является закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 №102-ФЗ. В гл.1 закона приведены основные понятия, связанные с оформлением, выдачей и погашением ипотечного кредита. К залогу недвижимости применяют нормы ст.334 ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной законом №102-ФЗ, базовые положения о залоговом кредитовании.

Ипотека как разновидность имущественного залога представляет собой долгосрочную ссуду на приобретение жилой недвижимости, которая на период действия кредитного договора остается в закладе у банка. При этом заемщик имеет право пользоваться, например, квартирой (регистрироваться по указанному адресу, проживать в ней, сдать в субаренду и прочее).

Но он также обязан нести расходы по ее содержанию и обеспечению сохранности (ремонтировать, обеспечивать охрану, страховать от рисков). Банк, со своей стороны, приобретает по ипотечному договору все права, которые распространяются на полученное в обеспечение имущество. Например, возможность обратить на него взыскание в случае прекращения платежей по кредиту.

Ипотечный залог придает заемщику дополнительный стимул для своевременного погашения кредитных обязательств.

Права и обязанности сторон

Заключение залогового договора подразумевает, что обе стороны гарантируют чистоту сделки и не имеют мошеннических намерений. В знак этого они обязуются уведомлять друг друга:

  • о предъявлении прав на залог любыми третьими лицами;
  • о возможных рисках, связанных с порчей либо утратой имущества.
Главная обязанность залогодателя – сохранять заложенное имущество, а также нести расходы по его содержанию в течение всего срока действия договора. Сюда же относится обязанность застраховать все предметы залога на случай порчи либо утраты.

Также залогодатель обязан информировать будущих контрагентов обо всех фактах заклада имущества, являющегося предметом текущей сделки.

Залогодатель вправе:

  • завещать залог без согласия его держателя;
  • сдать имущество в аренду, передавать во временное пользование без оплаты, предоставлять право сервитута;
  • требовать возврата предмета ипотеки от незаконного владельца.

Залогодержатель может:

  • проверить фактическое наличие и состояние имущества;
  • требовать от залогодателя обеспечить сохранность предмета ипотеки;
  • защищать имущество от посягательств сторонних лиц;
  • запустить права в экономический оборот, например, продать, поменять, переуступить;
  • получить преимущественное удовлетворение прав из суммы страховки, выплаченной при утрате имущества.

Чем отличается кредит под залог имущества от ипотеки

Разница между ипотечным и залоговым кредитованием заключается в юридической сути этих понятий. Исходя из анализа имеющейся правовой базы, очевидно, что отличие обусловлено разными видами закладываемого имущества, а также способами обеспечения его сохранности.

Залог и ипотека – в чем разница
Вид обязательства/ правовые особенности Залоговое кредитование Ипотечное кредитование
Залогодержатель Физлицо либо организация Банк, имеющий соответствующую лицензию
Предмет Любое ценное имущество Жилая недвижимость
Стоимость залога Определяется сторонами самостоятельно на основе рыночных цен аналогов Определяется оценщиком, имеющим разрешение на ведение соответствующей деятельности
Форма договора Простая письменная, подлежащая нотариальной регистрации Письменная, подлежащая государственной регистрации (гл. 2 №102-ФЗ)
Наложение обременения на залог Необязательно Обязательно
Местонахождение заложенного имущества У залогодателя, залогодержателя либо третьей стороны У залогодателя
Страхование залога Необязательно Обязательно (ст.31 №102-ФЗ)
Срок Любой Длительный, обычно не менее 3 лет
Требования к заемщику Минимальные По предельному возрасту, минимальному уровню доходов
Порядок погашения основного долга и выплаты процентов Любой, возможен как стандартный порядок (основной долг выплачивается равными долями, проценты начисляются на остаток), так и аннуитет Аннуитет (погашение задолженности по ссуде и процентам равными долями в течение всего срока действия ипотечного договора)
Ипотечное кредитование, являющееся одним из видов залогового, жестко регламентировано государством. Оно предполагает узкий перечень закладываемого имущества, его обязательное страхование, более высокие требования к заемщикам, длительный срок погашения долга.

Сравнение залоговых и ипотечных кредитов банков

Для понимания того, какой вид заимствования выбрать, сравним текущие предложения трех российских банков, являющихся лидерами по выдаче залоговых кредитов. При этом имеем в виду, что пакет документов, требуемых для оформления договора, принципиально не отличается. Специалистам кредитной организации необходимо предоставить:

  • заявление-анкету заемщика;
  • заявление-анкету созаемщика (если есть);
  • общегражданские паспорта всех участников сделки;
  • справки о доходах (обычно 2-НДФЛ, реже – по форме банка);
  • справка о месте работы (по форме банка);
  • документы по объекту залога.

Если ипотека оформляется по целевой программе, могут потребоваться свидетельства о браке или рождении детей, военный билет, пенсионное удостоверение, СНИЛС и прочее.

Сравнение ипотечного кредита и под залог недвижимости
Продукты банков Сбербанк Тинькофф ВТБ
Нецелевой под залог недвижимости Ипотека на новостройку Кредит под залог недвижимости Ипотека на новостройку
Срок До 20 лет До 30 лет До 15 лет До 30 лет
Сумма 500 тыс.–10 млн руб. От 300 тыс. руб. До 15 млн руб. 600 тыс.–60 млн руб.
Ставка От 12% От 7,1% От 9,9% От 8,9-9,1%
Первоначаль-ный взнос Отсутствует От 15% Отсутствует От 20%
Обеспечение Жилье, земельный участок, гараж Квартира Квартира Квартира
Страхование жизни и здоровья Необязательно, в случае отказа ставка повышается на 1% Необязательно, в случае отказа ставка повышается на 1% Необязательно Комплексное страхование
Требования по возрасту к заемщику 21-75 лет 21-75 лет 18-70 лет 21-75 лет
Наличие созаемщиков Любое (есть ограничение по статусу) До 3 Любое До 4

Анализ кредитных продуктов показывает, что ипотека более выгодна заемщикам: проценты по ней ниже, а срок и максимальная сумма – больше. Остальные параметры кредита – возраст заемщика, условия погашения долга, количество созаемщиков – примерно одинаковы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Все о получении ипотеки, приобретении недвижимости
©2020 Ipoteka.cc

Мы в социальных сетях